google83
09-04-2005, 08:38 PM
مع انتشار ظاهرة البناء العمودي واتجاه العديد من الشركات العقارية لتشييد مشاريع أبراج شقق التمليك وطرحها للمواطنين والمقيمين تتبادر للأذهان العديد من التساؤلات التي تخص آلية التملك.
الى ذلك هناك اسئلة من نوع:
كيف يتم تنظيم حقوق الملاك في الخدمات المتوافرة بالعقار؟ وما الطرق التي تتبعها الشركات لتمكين المقيمين من تملك الشقق على الرغم من تعليق مجلس الوزراء للقانون الخاص بتملك الاجانب للعقارات؟ وما مدى قانونية الطرق التي تتبعها الشركات في تملك المقيمين؟ وهل تعتبر تلك الطرق وسيلة للضغط على الحكومة للاسراع في اصدار قانون يقضي بتملك المقيمين والاجانب؟
الشرائح المستهدفة من مشاريع شقق التمليك متعددة منها الشباب حديث الزواج، وصغار المستثمرين والنساء الراغبات في الاستثمار بجميع فئاتهن من مطلقات وارامل ومتقدمات في العمر، وكذلك كبار السن الذين تزوج اولادهم وكبر عليهم بيت العائلة، هذا بالاضافة الى المقيمين الذين برغبون في استثمار الاموال التي تدفع بدل ايجارات واعتبارها مدخرات لمستقبلهم ومستقبل ابنائهم.
أما الاسعار فهي بلا شك مناسبة لجميع الفئات المستهدفة، لا سيما مع مقارنتها بأسعار البيوت والفلل السكنية التي شهدت خلال الفترة الاخيرة ارتفاعا مضاعفاً، فيما تتناسب مواصفات اغلب الوحدات التي تطرحها مشاريع شقق التمليك مع المواصفات التي يشترطها بنك التسليف والادخار حال منحه لقروض الرعاية السكنية، الامر الذي يسهل على المواطنين تملك تلك الوحدات.
حلول
الشركات التي تعرض مشاريع شقق التمليك تقدم حلولا لتملك المقيمين عبر وسائل مباشرة منها التملك عبر المحافظ العقارية والايجار المنتهي بالتملك بعقود غير قابلة للالغاء ووعود بحق التصرف سواء بالبيع او الايجار والرهن، آملين مع طرحهم لتلك المشاريع ان تقدم الحكومة على خطوة ايجابية تجاه منح المقيمين حق التملك للعقارات، فيما يعتبر البعض اقدام اغلب الشركات على مشاريع شقق التملك للمقيمين نوعا من الضغط على الحكومة للاسراع في اقرارها قانون تملك الاجانب للعقار.
بودي
رئيس شركة كويت انفست العقارية، فايز بودي، قال ان سوق شقق التمليك واعد وانه سيستأثر بنحو 30 في المائة من سوق العقار خلال السنوات العشر المقبلة، معربا عن امله ان تنظر الحكومة في تملك المقيمين ولو بصفة اسثنائىة للذين امضوا على ارض الكويت اكثر من 20 عاما. وقال بودي، ان الشركة لديها 10 ابراج قيد التنفيذ والاستلام لشقق التمليك في كل من ميدان حولي والسالمية والفروانية والمهبولة بأسعار تتراوح ما بين 18 الى 38 الف دينار كويتي وبأقساط مميزة تبدأ من 125 دينارا كويتيا شهريا لمدة 15 سنة.
واضاف بودي قائلا ان الشركة تهدف الى استقطاب شرائح معينة منها الشباب حديثو الزواج وصغار المستثمرين والنساء بصفة خاصة، لا سيما ان مبلغ الاستثمار في شقق التملك يكون اقل من الاستثمار في اي انواع العقار، لا سيما ان اغلب المطروح حاليا في السوق هو تملك من دون دفعة مقدمة.
وعن آلية التملك للمقيمين قال بودي ان هناك ثلاث وسائل تتخذها الشركة، الاولى وهي الايجار المنتهي بالتملك بحيث يتم منح العميل عقد ايجار مع وعد بالتملك في حال صدور القانون.
اما الوسيلة الثانية فهي من خلال عمل وكالة غير قابلة للعزل (للإلغاء) تتعلق بحق الوكيل والورثة، وذلك عن طريق محفظة عقارية تابعة لاحدى الشركات التي تدير المحافظ العقارية، اما الوسيلة الثالثة وهي عرض كتاب على مجلس الوزراء وطلب استثناء وتلك الحالة حدثت بالفعل لعدد من المقيمين خاصة العرب.
وعن ضوابط تنظيم خدمات المشاع بين ملاك العقار قال بودي ان اتحاد الملاك، ينظم تلك الشؤون باجتهاد من الشركات العقارية مالكة مشاريع شقق التمليك، لكنه لا يوجد قانون ينظمها، مطالبا الحكومة بضرورة النظر لحاجة السوق لمثل هذه القرارات المنظمة للسوق.
البجالي
من ناحيته، قال مدير المشاريع في شركة صناعات «الخرسانة الخلوية» محمد علي البجالي ان الشركة لديها مشروعان لشقق التمليك الاول في الجابرية. ويضم 4 ابراج ويحتوي على نوعين من الوحدات، الاول شقق دور واحد بغرفتين، وثلاث غرف، والثاني شقق دورين تستوفي شروط بنك التسليف والادخار، اما المشروع الثاني، فهو في منطقة المهبولة ويضم 5 ابراج.
واشار البجالي الى ان جميع الابراج تحتوي على خدمات اضافية، مثل حمام السباحة وناد صحي ومواقف سيارات وخدمات الحراسة والامن والصيانة، منوها الى ان الاسعار تتراوح ما بين 40 الى 108 آلاف دينار، فيما تتراوح المساحات بين 120 الى 260 مترا مربعا، وان الشركة تساعد العميل في الحصول على التمويل المناسب، وعن الشرائح المستهدفة من المشروعين قال البجالي ان الوحدات تلبي حاجات شرائح متعددة من المجتمع خصوصا مع ارتفاع اسعار الاراضي والفلل السكنية، حيث يفضل الشباب حديثو الزواج شراء شقة بنفس مواصفات البيت بما فيها من خصوصية وكبر المساحة مع تخفيض الكلفة.
واضاف قائلا ان الشركة وجدت اقبالا من كبار السن الذين تزوج ابناؤهم، واصبح بيت العائلة اكبر من حاجتهم.
وفيما يخص المقيمين، قال البجالي ان الشركة توفر لهم فرصا للايجار طويل الامد، حيث تضع بعين الاعتبار انه لا يوجد عقد للاجنبي منته بالتملك، فيما يخص العقار، وانما تقدم الشركة هذا العقد باعتباره مخرجا لعدم توافر القانون.
الرومي
من ناحيته، قال مساعد مدير دائرة الاستثمار المباشر في شركة «أركان الكويت العقارية»، خالد بدر الرومي ان الشركة تطرح برجين لشقق التمليك الاول في بنيد القار، والثاني في الشعب البحري الاول مكون من 8 ادوار، ويضم 24 وحدة، والثاني من 11 دورا ويضم 22 وحدة.
واوضح الرومي ان الشركة وجدت اقبالا شديدا من المواطنين والمقيمين على تملك تلك الوحدات، لا سيما قربها من العاصمة ووجودها في مناطق راقية وقربها من الواجهة البحرية، هذا علاوة على ما توفره الابراج من خدمات صالة استقبال ومواقف سيارات، كما حرصت شركة اركان الكويت العقارية عند تصميمها للمجمعين على توفير الامن والخصوصية لملاك الشقق. وعن طريق تملك المقيمين قال الرومي انه يتم اتباع نظام يبقي الشركة مسجلة باسم الشركة مع منح المشتري عقدا غير قابل للالغاء مع حق التصرف اما بالبيع او الايجار او الرهن كأنها ملك له وذلك لحين صدور قانون يقضي بتملك الاجانب والمقيمين.
وعن اسعار الوحدات في مشاريع الشركة قال الرومي انها تتراوح ما بين 40 و78 الفا بمساحات من 80 الى 126 مترا مربعا.
السليمان
من جانبه، قال نائب مدير ادارة التسويق في شركة الاستثمارات المشتركة العقارية ابراهيم السليمان ان الشركة قامت بطرح برجين في منطقة السالمية بنظام شقق التمليك وأسعار تتفاوت ما بين 35 و44 الف دينار من خلال طرحها للمواطنين والمقيمين.
واضاف السليمان قائلا ان الشركة تتبع آلية تملك خاصة بالمقيمين من خلال مساعدة بعض شركات التمويل التي تسجل وثائق الوحدات باسمائها، وتمنح المشتري حق التصرف وعقدا قانونيا ما بين شركة التمويل والعميل يحفظ حقه في البيع في اي وقت.
رأي قانوني في الوسائل
التي تتبعها الشركات لتملك المقيم الأجنبي
حول الرأي القانوني للطرق التي تتبعها الشركات، يشير احد رجال القانون الى ان الوسائل المتبعة من قبل الشركات ليست الا منح المقيم عقد حق انتفاع يمنحه الحق في بيع الشقة لكن تسجيل الوحدة يظل باسم المالك الأصلي وهو الشركة، لكن يحق للمشتري البيع والتنازل والتوريث. اما في ما يخص التملك عن طريق محفظة عقارية فيوضح الرأي القانوني انه في تلك الحالة تكون الملكية للسهم فقط، اما ملكية العقار فتظل أصلا من أصول المحفظة العقارية، حيث لا يملك المقيم في هذه الحالة الا حق الاحتفاظ بالسهم أو بيعه وفقا للشروط التي وضعتها الشركة، وهذا يعتبر حقا مقيدا، اما ملكية العقار فتختلف وتعني حق الملكية الكاملة للعقار، وما يكفله هذا الحق من مميزات من بينها حق التصرف في العقار وبيعه واستثماره، حيث يمنع الدستور وضع اي قيود على حق الملكية.
نسبة من الأرض
وفي ما يخص أحـــقية المواطن الذي يشـــتري شقة في احد أبراج شقق التمليك في أرض العقار، فان تلك الملكية تحدث عنها المشرع، حيث يصبح ملاك الوحدات التي يضمها العقار ملاكا على الشيوع والأرض بقدر نسب مساحة كل وحدة.
اسمحوا لنا بزيادة النسب
دعت الشركات العقارية، التي تقدم مشاريع ابراج شقق التمليك، بلدية الكويت إلى السماح لها بزيادة نسبة البناء على 250 في المائة ومنح المستثمرين تصاريح بعمل الوحدات مساحات كبيرة حتى يستطيعوا توفير المستلزمات والمواصفات التي يتطلبها بنك التسليف والادخار في الوحدة من أجل منحه قروض الرعاية الاسكانية، لا سيما ان القيود التي تضعها البلدية تحول دون تحقيق بعض الشروط التي يشترطها «التسليف والادخار».
توجه عام
قال مسؤول احدى الشركات ان البناء العمودي لشقق التمليك هو توجه عام لأغلب شركات العقار، التي وجدت أنه لا مفر من واقع ندرة الأراضي في البلاد، وارتفاع أسعارها، حيث وجدت في شقق التمليك حلولا بديلة للقضاء على المشكلة الاسكانية وتخفيفا عن كاهل الشباب حديثي الزواج والراغبين في الرعاية السكنية، لا سيما ان اسعار الفلل تبدأ من 160 ألف دينار، بينما تبدأ أسعار الشقق من 18 ألفا.
الى ذلك هناك اسئلة من نوع:
كيف يتم تنظيم حقوق الملاك في الخدمات المتوافرة بالعقار؟ وما الطرق التي تتبعها الشركات لتمكين المقيمين من تملك الشقق على الرغم من تعليق مجلس الوزراء للقانون الخاص بتملك الاجانب للعقارات؟ وما مدى قانونية الطرق التي تتبعها الشركات في تملك المقيمين؟ وهل تعتبر تلك الطرق وسيلة للضغط على الحكومة للاسراع في اصدار قانون يقضي بتملك المقيمين والاجانب؟
الشرائح المستهدفة من مشاريع شقق التمليك متعددة منها الشباب حديث الزواج، وصغار المستثمرين والنساء الراغبات في الاستثمار بجميع فئاتهن من مطلقات وارامل ومتقدمات في العمر، وكذلك كبار السن الذين تزوج اولادهم وكبر عليهم بيت العائلة، هذا بالاضافة الى المقيمين الذين برغبون في استثمار الاموال التي تدفع بدل ايجارات واعتبارها مدخرات لمستقبلهم ومستقبل ابنائهم.
أما الاسعار فهي بلا شك مناسبة لجميع الفئات المستهدفة، لا سيما مع مقارنتها بأسعار البيوت والفلل السكنية التي شهدت خلال الفترة الاخيرة ارتفاعا مضاعفاً، فيما تتناسب مواصفات اغلب الوحدات التي تطرحها مشاريع شقق التمليك مع المواصفات التي يشترطها بنك التسليف والادخار حال منحه لقروض الرعاية السكنية، الامر الذي يسهل على المواطنين تملك تلك الوحدات.
حلول
الشركات التي تعرض مشاريع شقق التمليك تقدم حلولا لتملك المقيمين عبر وسائل مباشرة منها التملك عبر المحافظ العقارية والايجار المنتهي بالتملك بعقود غير قابلة للالغاء ووعود بحق التصرف سواء بالبيع او الايجار والرهن، آملين مع طرحهم لتلك المشاريع ان تقدم الحكومة على خطوة ايجابية تجاه منح المقيمين حق التملك للعقارات، فيما يعتبر البعض اقدام اغلب الشركات على مشاريع شقق التملك للمقيمين نوعا من الضغط على الحكومة للاسراع في اقرارها قانون تملك الاجانب للعقار.
بودي
رئيس شركة كويت انفست العقارية، فايز بودي، قال ان سوق شقق التمليك واعد وانه سيستأثر بنحو 30 في المائة من سوق العقار خلال السنوات العشر المقبلة، معربا عن امله ان تنظر الحكومة في تملك المقيمين ولو بصفة اسثنائىة للذين امضوا على ارض الكويت اكثر من 20 عاما. وقال بودي، ان الشركة لديها 10 ابراج قيد التنفيذ والاستلام لشقق التمليك في كل من ميدان حولي والسالمية والفروانية والمهبولة بأسعار تتراوح ما بين 18 الى 38 الف دينار كويتي وبأقساط مميزة تبدأ من 125 دينارا كويتيا شهريا لمدة 15 سنة.
واضاف بودي قائلا ان الشركة تهدف الى استقطاب شرائح معينة منها الشباب حديثو الزواج وصغار المستثمرين والنساء بصفة خاصة، لا سيما ان مبلغ الاستثمار في شقق التملك يكون اقل من الاستثمار في اي انواع العقار، لا سيما ان اغلب المطروح حاليا في السوق هو تملك من دون دفعة مقدمة.
وعن آلية التملك للمقيمين قال بودي ان هناك ثلاث وسائل تتخذها الشركة، الاولى وهي الايجار المنتهي بالتملك بحيث يتم منح العميل عقد ايجار مع وعد بالتملك في حال صدور القانون.
اما الوسيلة الثانية فهي من خلال عمل وكالة غير قابلة للعزل (للإلغاء) تتعلق بحق الوكيل والورثة، وذلك عن طريق محفظة عقارية تابعة لاحدى الشركات التي تدير المحافظ العقارية، اما الوسيلة الثالثة وهي عرض كتاب على مجلس الوزراء وطلب استثناء وتلك الحالة حدثت بالفعل لعدد من المقيمين خاصة العرب.
وعن ضوابط تنظيم خدمات المشاع بين ملاك العقار قال بودي ان اتحاد الملاك، ينظم تلك الشؤون باجتهاد من الشركات العقارية مالكة مشاريع شقق التمليك، لكنه لا يوجد قانون ينظمها، مطالبا الحكومة بضرورة النظر لحاجة السوق لمثل هذه القرارات المنظمة للسوق.
البجالي
من ناحيته، قال مدير المشاريع في شركة صناعات «الخرسانة الخلوية» محمد علي البجالي ان الشركة لديها مشروعان لشقق التمليك الاول في الجابرية. ويضم 4 ابراج ويحتوي على نوعين من الوحدات، الاول شقق دور واحد بغرفتين، وثلاث غرف، والثاني شقق دورين تستوفي شروط بنك التسليف والادخار، اما المشروع الثاني، فهو في منطقة المهبولة ويضم 5 ابراج.
واشار البجالي الى ان جميع الابراج تحتوي على خدمات اضافية، مثل حمام السباحة وناد صحي ومواقف سيارات وخدمات الحراسة والامن والصيانة، منوها الى ان الاسعار تتراوح ما بين 40 الى 108 آلاف دينار، فيما تتراوح المساحات بين 120 الى 260 مترا مربعا، وان الشركة تساعد العميل في الحصول على التمويل المناسب، وعن الشرائح المستهدفة من المشروعين قال البجالي ان الوحدات تلبي حاجات شرائح متعددة من المجتمع خصوصا مع ارتفاع اسعار الاراضي والفلل السكنية، حيث يفضل الشباب حديثو الزواج شراء شقة بنفس مواصفات البيت بما فيها من خصوصية وكبر المساحة مع تخفيض الكلفة.
واضاف قائلا ان الشركة وجدت اقبالا من كبار السن الذين تزوج ابناؤهم، واصبح بيت العائلة اكبر من حاجتهم.
وفيما يخص المقيمين، قال البجالي ان الشركة توفر لهم فرصا للايجار طويل الامد، حيث تضع بعين الاعتبار انه لا يوجد عقد للاجنبي منته بالتملك، فيما يخص العقار، وانما تقدم الشركة هذا العقد باعتباره مخرجا لعدم توافر القانون.
الرومي
من ناحيته، قال مساعد مدير دائرة الاستثمار المباشر في شركة «أركان الكويت العقارية»، خالد بدر الرومي ان الشركة تطرح برجين لشقق التمليك الاول في بنيد القار، والثاني في الشعب البحري الاول مكون من 8 ادوار، ويضم 24 وحدة، والثاني من 11 دورا ويضم 22 وحدة.
واوضح الرومي ان الشركة وجدت اقبالا شديدا من المواطنين والمقيمين على تملك تلك الوحدات، لا سيما قربها من العاصمة ووجودها في مناطق راقية وقربها من الواجهة البحرية، هذا علاوة على ما توفره الابراج من خدمات صالة استقبال ومواقف سيارات، كما حرصت شركة اركان الكويت العقارية عند تصميمها للمجمعين على توفير الامن والخصوصية لملاك الشقق. وعن طريق تملك المقيمين قال الرومي انه يتم اتباع نظام يبقي الشركة مسجلة باسم الشركة مع منح المشتري عقدا غير قابل للالغاء مع حق التصرف اما بالبيع او الايجار او الرهن كأنها ملك له وذلك لحين صدور قانون يقضي بتملك الاجانب والمقيمين.
وعن اسعار الوحدات في مشاريع الشركة قال الرومي انها تتراوح ما بين 40 و78 الفا بمساحات من 80 الى 126 مترا مربعا.
السليمان
من جانبه، قال نائب مدير ادارة التسويق في شركة الاستثمارات المشتركة العقارية ابراهيم السليمان ان الشركة قامت بطرح برجين في منطقة السالمية بنظام شقق التمليك وأسعار تتفاوت ما بين 35 و44 الف دينار من خلال طرحها للمواطنين والمقيمين.
واضاف السليمان قائلا ان الشركة تتبع آلية تملك خاصة بالمقيمين من خلال مساعدة بعض شركات التمويل التي تسجل وثائق الوحدات باسمائها، وتمنح المشتري حق التصرف وعقدا قانونيا ما بين شركة التمويل والعميل يحفظ حقه في البيع في اي وقت.
رأي قانوني في الوسائل
التي تتبعها الشركات لتملك المقيم الأجنبي
حول الرأي القانوني للطرق التي تتبعها الشركات، يشير احد رجال القانون الى ان الوسائل المتبعة من قبل الشركات ليست الا منح المقيم عقد حق انتفاع يمنحه الحق في بيع الشقة لكن تسجيل الوحدة يظل باسم المالك الأصلي وهو الشركة، لكن يحق للمشتري البيع والتنازل والتوريث. اما في ما يخص التملك عن طريق محفظة عقارية فيوضح الرأي القانوني انه في تلك الحالة تكون الملكية للسهم فقط، اما ملكية العقار فتظل أصلا من أصول المحفظة العقارية، حيث لا يملك المقيم في هذه الحالة الا حق الاحتفاظ بالسهم أو بيعه وفقا للشروط التي وضعتها الشركة، وهذا يعتبر حقا مقيدا، اما ملكية العقار فتختلف وتعني حق الملكية الكاملة للعقار، وما يكفله هذا الحق من مميزات من بينها حق التصرف في العقار وبيعه واستثماره، حيث يمنع الدستور وضع اي قيود على حق الملكية.
نسبة من الأرض
وفي ما يخص أحـــقية المواطن الذي يشـــتري شقة في احد أبراج شقق التمليك في أرض العقار، فان تلك الملكية تحدث عنها المشرع، حيث يصبح ملاك الوحدات التي يضمها العقار ملاكا على الشيوع والأرض بقدر نسب مساحة كل وحدة.
اسمحوا لنا بزيادة النسب
دعت الشركات العقارية، التي تقدم مشاريع ابراج شقق التمليك، بلدية الكويت إلى السماح لها بزيادة نسبة البناء على 250 في المائة ومنح المستثمرين تصاريح بعمل الوحدات مساحات كبيرة حتى يستطيعوا توفير المستلزمات والمواصفات التي يتطلبها بنك التسليف والادخار في الوحدة من أجل منحه قروض الرعاية الاسكانية، لا سيما ان القيود التي تضعها البلدية تحول دون تحقيق بعض الشروط التي يشترطها «التسليف والادخار».
توجه عام
قال مسؤول احدى الشركات ان البناء العمودي لشقق التمليك هو توجه عام لأغلب شركات العقار، التي وجدت أنه لا مفر من واقع ندرة الأراضي في البلاد، وارتفاع أسعارها، حيث وجدت في شقق التمليك حلولا بديلة للقضاء على المشكلة الاسكانية وتخفيفا عن كاهل الشباب حديثي الزواج والراغبين في الرعاية السكنية، لا سيما ان اسعار الفلل تبدأ من 160 ألف دينار، بينما تبدأ أسعار الشقق من 18 ألفا.