نصائح ومعلومات عقارية

[الــ$ــستثــ$ــر]

كيف تختـــــــــار عقــــارك بنفســـــك


لما كانت إيرادات النفط تمثل المصدر الأساسي لإيرادات الدولة فيجب ألا نغفل أن العقار يحتل المصدر الثاني مباشرة بعد النفط، ولذلك وجب علينا تنمية هذا المصدر وتقويته بطريقة علمية سواء بنشر وسائل التوعية وإقامة الدورات وإتباع أحدث الأساليب في عملية البيع والشراء .
إن أي شاب أو أي شخص يرغب أن يكون عنده عقار سواء للاستثمار أو أنه يشتريه لبناء مسكن له والأسرة فنحن نقدم لك النصائح الواجب إتباعها عند شراء أي عقار سواء أرض أو بيت .
عند عملية الشراء كثيرون بدون تفكير يذهبون إلى المكاتب العقارية لأنه سوف يوفر لي العقار المطلوب ولكن إذا ما كان لدي المعلومات الكافية عن نوعية العقارات المميزات ومعرفة عيوب العقار من السهل أن أكون فريسة سهلة لكل من المكتب العقاري والبائع .

وعلينا أن نقدم لك النصائح الواجب العمل بها عند الإقدام على شراء أرض أو بيت:

* الموقع:
عند الإقدام على شراء أرض لابد أولاً من تحديد الموقع واختيار الموقع مهم جداً مع العلم أن المواقع تختلف عن بعضها وحسب المساحات، مثلا هناك مواقع مرغوبة جداً دائماً ستكون أسعارها مرتفعة قد يصل الفرق عن المواقع الأخرى بواقع 25 ألف دينار مثلاً هناك أرض على ثلاث شوارع هذه المواقع تكون مرغوبة جداً لأنها تمتاز بالارتداد الكبير وغالبا تكون مداخلها سهلة ولكن بها شيء وحيد غير مرغوب وهي أنها مكلفة لأنها دائما سعرها يرتفع عند الزاوية التي تقل أهمية عن موقع ثلاث شوارع وهي غالبا ما تكون بها مميزات كثيرةً لأنها تطل على شارعين وكذالك تتمتع بارتداد قوي ولكن من جهة واحدة وهذا الموقع له رغبة خاصة عند كثير من العملاء بعكس موقع البطن والظهر وهذا له رغبة أقل من الزاوية لأنه غالبا لا يتمتع بارتداد إلا في حالة أن إحدى الشوارع يطل على شارع رئيسي ويبقى موقع شارع وسكة وهذه المواقع يلجأ إليها المشتري في حالة واحدة أن كانت لديه الرغبة في شراء منطقة ولكن المبلغ لا يكفي لشراء موقع أفضل من هذه المواقع لأنهم أقل المواقع أهمية، وقليل جداً ما يفكرون في شراء موقع شارع واحد وخاصة أنه لا يتمتع بأي نوع من الارتدادات.

* المساحة:
هناك مساحات موجودة عند شراء أي عقار وهذه المساحات لها واجهات وهذه الواجهات منها قانونية وشرعية ومنها غير مرغوبة وغير شرعية وخاصة في الفترة الأخيرة الجميع لاحظ قرارات البلدية في وقف عمليات الدمج والفرز وهذا الشيء أوقف أشياء كثيرة كان الكثير يقع فيها دون توعية أو نصيحة مثلاً :
عندما أقدم على شراء أرض على مساحة 750 م2 لا بد أن تكون واجهتها 25 م2 * 30 م2
600 م2 = 20م2 * 30 م 2
500 م2 = 20م2 * 25 م 2
400 م2 = 20م2 * 20 م 2
400 م2 = 16م2 * 25 م 2
375م2 = 15م2 * 25 م 2
وتبقى معنا مساحة 1000 م2 = 40م2 * 50 م 2
وهذه الواجهات القانونية لهذه المساحات الموجودة غير ذلك تكون غير شرعية ويطلق عليها نظام المشاع وهذا الشيء غير مرغوب بالمرة مثلاً :
أرض مساحتها 750 م2 مفروزة أرضين نظام مشاع وفي الأصل واجهتها هي 25 م2 * 30 م2
عندما تكون أرضين تكون كل واحدة 12.5 م2 * 30 م2
أي أنها طولية عرضها 12.5 م2 وعمق 30 م2

* القرب من الخدمات:
ننصح دائما أن يتم اختيار العقار بالقرب من الخدمات والحدائق العامة أو قرب مسجد أو قرب ساحات عامة كي يتم الاستفادة من هذه الخدمات، مثلا عند اختيار موقع العقار قرب الخدمات "الجمعية" مثلا سوف يوفر علينا الكثير من المصروفات وكذلك قرب العقار من الحدائق والمساحات والمواقف السيارات بالطبع تكون الاستفادة منها في المناسبات الخاصة وأن الحدائق معظمها تظل ساحات يستفيد منها كمواقف سيارات خاصة أو حديقة خاصة كل هذه الأشياء لها مميزات في السعر وكذلك في قيمة العقار .

* الشوارع :
هنالك شوارع تعتبر ميزة وبعضها عيب وخاصة الشوارع المزعجة
فهناك الشوارع المرغوبة التي تتمتع بارتداد كبير يكفي لحديقة كبيرة ومواقف ومدخل سهل وبعضها غالبا سيكون يفصل بين قطعتين أو رئيسي وهناك شوارع غير مرغوبة وهي الدائري وغالبا مداخلها صعبة وهي تكون ضوضاء طول اليوم غير أنه لا يجوز أن يكون له مدخل مباشر من الشارع لابد من المدخل الرئيسي الخاص بالقطعة كلها أو المنطقة ، وسيبقى علينا أن ننصح بالشراء دائماً في المناطق الجديدة وخاصة التي لم يعطى فيها تراخيص بناء لأنك قد تحصل على أسعار ممتازة لان بمجرد أن يعطى تراخيص بناء أو ينتهي من عمل البنية التحتية ترتفع الأسعار وبعدها يصعب عليك الشراء .

[الــ$ــستثــ$ــر]

لكي تنجح في شراء عقار استثماري هناك عدة عوامل تساعد على ذلك خصوصا في هذه المرحلة التي تعتبر مرحلة الشراء الانتقائي بمعنى عدم الاستعجال في شراء العقارات الاستثمارية، فالمعروض المتوفر بأسعار مختلفة ومواقع متعددة ومناطق عدة، فعلى الجهة الراغبة بالشراء الأخذ بالاعتبار العوامل التالية :

1- الحرص على شراء العقار المميز من ناحية الموقع حيث تتوفر مواقف السيارات وسهولة الوصول للعقار المراد شراؤه والتشطيب الجيد وليس من المفروض أن يكون التشطيب عالي الجودة .

2- الإيجارات المعقولة، فليس من المنطقي شراء عقار في منطقة مثل السالمية بإيجار شقة غرفة وصالة بــ 220 دينار. فقد تتعرض الإيجارات للانخفاض في الفترة القادمة.

3- سعر العقار : من الواضح أن سوق العقار في الفترة الحالية خصوصا في العقارات الاستثمارية هو سوق مشتري وليس بائع بمعنى أن المشتري هو الذي يحدد سعر العقار قياسا للكم الكبير من العقارات الاستثمارية المعروضة بعكس الوضع ما قبل سنة من الآن.

4- من المعروف في حال ركود الأسواق العقارية والمطالبة بنوعية خاصة من المستأجرين على مالك العقار أن يوفر بعض المميزات للمستأجر مثل حمام سباحة، حراسة على مدار 24 ساعة، صيانة مجانية، مواقف سيارات مظللة، تقديم خدمة الإنترنت ...... الخ .

5- قرب الخدمات للعقار الاستثماري، بمعنى قرب المدارس والمطاعم ومراكز التسويق، فهذه الخدمات تساعد على استقرار المستأجر في العقار.

6- من الممكن التفكير في نمط معين من الاستثمار مختلف عن النمط التقليدي، فالانفتاح الحاصل في الدولة حاليا يساعد على إيجاد أفكار أخرى مثل الشقق الفندقية، المراكز الطبية .

[الديجيتال]

كيف تختـــــــــار عقــــارك بنفســـــك



لما كانت إيرادات النفط تمثل المصدر الأساسي لإيرادات الدولة فيجب ألا نغفل أن العقار يحتل المصدر الثاني مباشرة بعد النفط، ولذلك وجب علينا تنمية هذا المصدر وتقويته بطريقة علمية سواء بنشر وسائل التوعية وإقامة الدورات وإتباع أحدث الأساليب في عملية البيع والشراء .
إن أي شاب أو أي شخص يرغب أن يكون عنده عقار سواء للاستثمار أو أنه يشتريه لبناء مسكن له والأسرة فنحن نقدم لك النصائح الواجب إتباعها عند شراء أي عقار سواء أرض أو بيت .
عند عملية الشراء كثيرون بدون تفكير يذهبون إلى المكاتب العقارية لأنه سوف يوفر لي العقار المطلوب ولكن إذا ما كان لدي المعلومات الكافية عن نوعية العقارات المميزات ومعرفة عيوب العقار من السهل أن أكون فريسة سهلة لكل من المكتب العقاري والبائع .

وعلينا أن نقدم لك النصائح الواجب العمل بها عند الإقدام على شراء أرض أو بيت:

* الموقع:
عند الإقدام على شراء أرض لابد أولاً من تحديد الموقع واختيار الموقع مهم جداً مع العلم أن المواقع تختلف عن بعضها وحسب المساحات، مثلا هناك مواقع مرغوبة جداً دائماً ستكون أسعارها مرتفعة قد يصل الفرق عن المواقع الأخرى بواقع 25 ألف دينار مثلاً هناك أرض على ثلاث شوارع هذه المواقع تكون مرغوبة جداً لأنها تمتاز بالارتداد الكبير وغالبا تكون مداخلها سهلة ولكن بها شيء وحيد غير مرغوب وهي أنها مكلفة لأنها دائما سعرها يرتفع عند الزاوية التي تقل أهمية عن موقع ثلاث شوارع وهي غالبا ما تكون بها مميزات كثيرةً لأنها تطل على شارعين وكذالك تتمتع بارتداد قوي ولكن من جهة واحدة وهذا الموقع له رغبة خاصة عند كثير من العملاء بعكس موقع البطن والظهر وهذا له رغبة أقل من الزاوية لأنه غالبا لا يتمتع بارتداد إلا في حالة أن إحدى الشوارع يطل على شارع رئيسي ويبقى موقع شارع وسكة وهذه المواقع يلجأ إليها المشتري في حالة واحدة أن كانت لديه الرغبة في شراء منطقة ولكن المبلغ لا يكفي لشراء موقع أفضل من هذه المواقع لأنهم أقل المواقع أهمية، وقليل جداً ما يفكرون في شراء موقع شارع واحد وخاصة أنه لا يتمتع بأي نوع من الارتدادات.

* المساحة:
هناك مساحات موجودة عند شراء أي عقار وهذه المساحات لها واجهات وهذه الواجهات منها قانونية وشرعية ومنها غير مرغوبة وغير شرعية وخاصة في الفترة الأخيرة الجميع لاحظ قرارات البلدية في وقف عمليات الدمج والفرز وهذا الشيء أوقف أشياء كثيرة كان الكثير يقع فيها دون توعية أو نصيحة مثلاً :
عندما أقدم على شراء أرض على مساحة 750 م2 لا بد أن تكون واجهتها 25 م2 * 30 م2
600 م2 = 20م2 * 30 م 2
500 م2 = 20م2 * 25 م 2
400 م2 = 20م2 * 20 م 2
400 م2 = 16م2 * 25 م 2
375م2 = 15م2 * 25 م 2
وتبقى معنا مساحة 1000 م2 = 40م2 * 50 م 2
وهذه الواجهات القانونية لهذه المساحات الموجودة غير ذلك تكون غير شرعية ويطلق عليها نظام المشاع وهذا الشيء غير مرغوب بالمرة مثلاً :
أرض مساحتها 750 م2 مفروزة أرضين نظام مشاع وفي الأصل واجهتها هي 25 م2 * 30 م2
عندما تكون أرضين تكون كل واحدة 12.5 م2 * 30 م2
أي أنها طولية عرضها 12.5 م2 وعمق 30 م2

* القرب من الخدمات:
ننصح دائما أن يتم اختيار العقار بالقرب من الخدمات والحدائق العامة أو قرب مسجد أو قرب ساحات عامة كي يتم الاستفادة من هذه الخدمات، مثلا عند اختيار موقع العقار قرب الخدمات "الجمعية" مثلا سوف يوفر علينا الكثير من المصروفات وكذلك قرب العقار من الحدائق والمساحات والمواقف السيارات بالطبع تكون الاستفادة منها في المناسبات الخاصة وأن الحدائق معظمها تظل ساحات يستفيد منها كمواقف سيارات خاصة أو حديقة خاصة كل هذه الأشياء لها مميزات في السعر وكذلك في قيمة العقار .

* الشوارع :
هنالك شوارع تعتبر ميزة وبعضها عيب وخاصة الشوارع المزعجة
فهناك الشوارع المرغوبة التي تتمتع بارتداد كبير يكفي لحديقة كبيرة ومواقف ومدخل سهل وبعضها غالبا سيكون يفصل بين قطعتين أو رئيسي وهناك شوارع غير مرغوبة وهي الدائري وغالبا مداخلها صعبة وهي تكون ضوضاء طول اليوم غير أنه لا يجوز أن يكون له مدخل مباشر من الشارع لابد من المدخل الرئيسي الخاص بالقطعة كلها أو المنطقة ، وسيبقى علينا أن ننصح بالشراء دائماً في المناطق الجديدة وخاصة التي لم يعطى فيها تراخيص بناء لأنك قد تحصل على أسعار ممتازة لان بمجرد أن يعطى تراخيص بناء أو ينتهي من عمل البنية التحتية ترتفع الأسعار وبعدها يصعب عليك الشراء .

مشكور يا المستثمر علي النصائح الطيبه والمفيده بصراحه في غايه الروعه لان الواحد فينا لازم يعرف المسكن المناسب له سوا ارض او بيت لانه السكن مهم جدا
ابي اعدل هذي الغلطه المطبعيه هي 1000م = 40 × 25

وبصراحه هذا الموضوع يستحق التثبيت لكي يعرف الواحد اشلون يشتري بيت او ارض وشنو الميزات والعيوب الموجود في العقار 000 ودي اضيف نصائح اخر بالنسبه لسكن واتمني من الاخوان اللي عنده نصيحه او يبي يشتري عقار يضعه في هذا الموضوع لكي الجميع يستفيد من التجارب العقاريه

[الديجيتال]

نظراً لكون شراء منزل الاحلام يشكل ضغط نفسي كبير لدى العديد من الناس فهو بمعظم الاحيان يعتبر اكبر استثمار بحياة الشخص – ولتخفيف حده هذا الضغط وتحويل عملية الشراء الى تجربة ممتعه نعرض فيما يلي بعض الارشادات العامه التي تكسب المشتري بعض المعرفة التي تساعده على اتخاذ القرار المناسب:

+ حدد احتياجاتك بالمنزل: خذ ورقة وقلم واجلس مع عائلتك وحددوا احتياجاتكم حسب الاولوية ؛ بمعنى ان تعمل جدول تكتب بأعلاه اهم شيء يجب ان يتوفر بالمبنى وبالخانة التي تلية الشيء الثاني الأقل اهمية .. الى اخر احتياجاتك ( مثال للاحتياجات ؛ ان يحتوي على حديقة كبيرة ، ان يكون به 3غرف نوم بحمامات داخلية ، ان يكون المطبخ كبير .... الخ ) - هنا سيكون التصور واضح لكم حسب الاهمية. كما تحدد الأماكن (الأحياء) التي ترغب بالشراء بها ( كلما زادت ؛ زادت فرصتك بالحصول على المنزل المطلوب)، وكذلك لا تحدد مساحة معينة لأرض المبنى وانما حدد مساحه متراوحة ( مثلا من -400-500-750م2)

+ كن جاهزاً بقيمة المنزل: – قم باستشارة معارفك الذين لديهم تصور عن سعر المنازل بالمواصفات والمساحة التي تحتاجها وحدد القيمة التقريبية لقيمة المبنى؛ فإذا كان المبلغ المتوفر لديك لا يكفي قم بزيارة بنوك اوشركات التمويل ( تمويل المساكن بالمرابحه ) وخذ افضل العروض لتمويل المبلغ المتبقي من حيث معدل الفائدة وفترة السداد وهما العنصران الذان سيحددان قيمة القسط الذي يجب ان لايكون مرهق لميزانية العائلة – هذا للموظفين الحكوميين والشركات الكبرى اما خلاف ذلك فيعينهم الله. وفي حالة الشراء من خلال تمويل مرابحه لاتقدم على توقيع أي مبايعه ابتدائية او تدفع عربون ( مبلغ مقدم ) حتى تحصل على موافقة الجهه المموله.

+ استغل الفرصة: المنزل ذو المواصفات الجيده والسعر المعقول لا يبقى – فلا تحاول ان تبخس السعر فربما ادى ذلك لضياع الفرصة – خذ معك مستشار عقاري موثوق به يستطيع ان يقيم سعر المنزل قبل ان تأخذ قرار بأن سعر المنزل مناسب او مرتفع ولا تعطي كلمة بالسعر المناسب لك قبل مشورته.

+ لا يخدعك المظهر: عند زيارتك لمنزل ترغب بشرائة فلا تدع المظهر العام يخدعك..... سيعتقد الكثيرون بانني اقصد من المظهر الخادع تلك المنازل التجارية التي ينشأها بعض المقاولين بمواصفات سيئة ومظهر براق --- لا هذه من السهل اكتشافها ومستشارك العقاري سيعرفها – انما اقصد بالمظهر الخادع المعاكس تماما ( منزل غير نظيف ، به عيوب كثيرة ..) بهذه النوعية من المنازل انظر بعين ثاقبة وصيادة فيمكن ان تكون فرصة نادرة من حيث المواصفات العامة والسعر - وربما بقليل من الجهد والمال تجعل منه منزل احلامك .

+ تأكد من توفر عناصر الراحة بالموقع : قم بزيارة موقع المنزل بالصباح والمساء للتأكد من عدم وجود عوامل ازعاج مثل:

+ اصوات مزعجة بالجوار (مكبرات صوت، معدات بمعمل او ورشة،...)
+ روائح كريهه (محطة بنزين، مسلخ او حظيرة حيوانات، مستنقع مياه،...)
+ جيران مزعجين (العمالة الاجنبية، مدرسة اولاد، نادي او مجمع شباب،...)

+ امِن نفسك :

قبل توقيع العقد الابتدائي – دع مستشارك العقاري يساعدك في التأكد من التالي:

+ مطابقة وثيقه الملكية لمساحة وموقع الأرض والمجاورات، والتأكد من عدم وجود رهن على المنزل.

+ وجود المخططات الهندسية وفسح البناء، والتأكد من سلامتها بشكل عام- هل الرخصة والمخططات مطابقة لما تم تنفيذه من حيث مساحة البناء وعدد الادوار (ومثال لذلك - ربما كانت المخططات لطابق واحد والمبنى من ثلاثة ادوار – هذاسيشكل خطورة على المبنى ، ... )

+ تأكد من دفع المالك السابق لكافة فواتير المنزل من كهرباء وماء.والتلفون..

+ اسأل ببلدية المنطقة ان كان هنالك أي مخالفات على المنزل، وهي بسيطة خذ صورةفسح البناء واذهب للبلدية واسأل عن المراقب المسئول عن هذا الموقع وتوجه له واسأله مباشرة.

[الــ$ــستثــ$ــر]

مشكور يا المستثمر علي النصائح الطيبه والمفيده بصراحه في غايه الروعه لان الواحد فينا لازم يعرف المسكن المناسب له سوا ارض او بيت لانه السكن مهم جدا
ابي اعدل هذي الغلطه المطبعيه هي 1000م = 40 × 25

وبصراحه هذا الموضوع يستحق التثبيت لكي يعرف الواحد اشلون يشتري بيت او ارض وشنو الميزات والعيوب الموجود في العقار 000 ودي اضيف نصائح اخر بالنسبه لسكن واتمني من الاخوان اللي عنده نصيحه او يبي يشتري عقار يضعه في هذا الموضوع لكي الجميع يستفيد من التجارب العقاريه


تسلم اخوي الديجيتال :)

و مشكور على تثبيت الصفحة حتى يستفيد الجميع :10:

[أبوقصي]

ما شاء الله لاحسد رجل عقار بمعنى الكلمة


أخوك أبوقصي

[الــ$ــستثــ$ــر]

ما شاء الله لاحسد رجل عقار بمعنى الكلمة


أخوك أبوقصي


تسلم اخوي بو قصي :)

[Shaha]

جزاكم الله خير اخواني الديجيتال والمستثمر ،،، بصراحة معلومات في غاية الأهمية ،،، وياليت تفكرون تقدمون دورة حول العقار في الكويت عامة ،،، حول الحلول العقارية والبدائل التمويليه ،،، وغيرها من التفاصيل ،، اعتقد انكم بتكونون انشاالله قدها ،، خاصة وان منتدى النوادي له تجربة سابقة في تقديم الدورات لأعضاءه حول الاسهم ،، فما بالك في حال تطبيق الفكرة على العقار ،، واعتقد الاخوان بو مشاري ،، وستورم يقدرون يساعدونكم فيها ،،،
مشكورين مرة ثانيه ،،
تحياتي
شاهه

[الديجيتال]

جزاكم الله خير اخواني الديجيتال والمستثمر ،،، بصراحة معلومات في غاية الأهمية ،،، وياليت تفكرون تقدمون دورة حول العقار في الكويت عامة ،،، حول الحلول العقارية والبدائل التمويليه ،،، وغيرها من التفاصيل ،، اعتقد انكم بتكونون انشاالله قدها ،، خاصة وان منتدى النوادي له تجربة سابقة في تقديم الدورات لأعضاءه حول الاسهم ،، فما بالك في حال تطبيق الفكرة على العقار ،، واعتقد الاخوان بو مشاري ،، وستورم يقدرون يساعدونكم فيها ،،،
مشكورين مرة ثانيه ،،
تحياتي
شاهه

الله يجزاك خير بصراحه هذي الفكره فكره الدوره كان بوعلي سترم طرح هذي الفكره من سنه تقريبا علي وحاول فيني بس كان ردي اني مشغووول وااايد وما اقدر علي الدوره بالفعل حاولت افضي نفسي بس للاسف ما عندي وقت بس مازالت الفكره موجوده وان شاء الله راح ينطبقه عن قريب وبصراحه انتم تستاهلون وااايد

موفقين

[الــ$ــستثــ$ــر]

جزاكم الله خير اخواني الديجيتال والمستثمر ،،، بصراحة معلومات في غاية الأهمية ،،، وياليت تفكرون تقدمون دورة حول العقار في الكويت عامة ،،، حول الحلول العقارية والبدائل التمويليه ،،، وغيرها من التفاصيل ،، اعتقد انكم بتكونون انشاالله قدها ،، خاصة وان منتدى النوادي له تجربة سابقة في تقديم الدورات لأعضاءه حول الاسهم ،، فما بالك في حال تطبيق الفكرة على العقار ،، واعتقد الاخوان بو مشاري ،، وستورم يقدرون يساعدونكم فيها ،،،
مشكورين مرة ثانيه ،،
تحياتي
شاهه


هلا اخت Shaha :)

مشكورة على هالكلام الطيب , المشكلة ان تسويق وبيع العقارات و الأراضي خارج الكويت ما خذ كل وقتي , وحاليا قاعد أعد العدة لمعرض عالم العقار في صالة سلوى بفندق المرينا مول من 11- 14 سبتمبر المقبل , لكن أوعدكم انشاء الله اني ما راح أقصر معاك بأي معلومة أو نصيحة في السوق العقاري .

[Shaha]

مشكورين يا اخوان على الرد السريع ،

اخوي الديجيتال ،،، انشاالله الدورة اذا تمت راح أكون من أول المشاركين فيها ، والله يكتب اللي فيه الخير ،،، أما أخوي المستثمر ، فالله يوفقك بشغلك آمين ،، وبلغنا بتفاصيل المعرض وأعلن عنه في المنتدى وانشاالله نمرك هناك ،،،، من يدري يمكن نلقى لنا فرصه عقارية طيبه ،،،

تحياتي

شاهه

[الــ$ــستثــ$ــر]

مشكورين يا اخوان على الرد السريع ،

اخوي الديجيتال ،،، انشاالله الدورة اذا تمت راح أكون من أول المشاركين فيها ، والله يكتب اللي فيه الخير ،،، أما أخوي المستثمر ، فالله يوفقك بشغلك آمين ،، وبلغنا بتفاصيل المعرض وأعلن عنه في المنتدى وانشاالله نمرك هناك ،،،، من يدري يمكن نلقى لنا فرصه عقارية طيبه ،،،

تحياتي

شاهه

هلا اختي شاهه :)

بالنسبة للمعرض فسوف اعدله صفحة خاصة ، و اشرفني حضوركم الكريم بزيارة جناح شركة دار الخليج العقارية ;)

[الــ$ــستثــ$ــر]

نصائح هامة لمن يريد شراء عقار بالخارج :-

1 - الاستفسار عن شروط التملك بالدولة المراد الشراء فيها .

2 - عدم الاستعجال بالشراء فالأفضل أن ترى المشروع بعينك .

3- دراسة جيدة لموقع المشروع .

4 - تســأل ؟؟ ما اذا يوجد شرط جزائي في حال تأخير تسليم المشروع .

5 - تستفسر عن وجود تأمين أم لا على المشروع خاصة بالنسبة للمشاريع الباهظة الثمن كالأبراج كذلك الشقق و الفلل داخل الجزر (الطبيعية & الصناعية) .

6 - تستفسر عن العائد السنوى المتوقع للمشروع .

[الديجيتال]

نصائح للمهتمين في شئون العقار واصحاب المكاتب

ترتبط نصف ثروات العالم بالاستثمارات العقارية، والتي تحتل مركز الصدارة في قيمتها بسوق الأسهم والسندات العالمي. وقد جمع اكثر من 35٪ من اغنياء العالم معظم ثرواتهم من صناعة العقار ومع ذلك فإن القدر الكبير من الخسارة في رؤوس الأموال كان مرجعه الى عقد الصفقات العقارية الفاشلة اكثر منه بالنسبة للقطاعات الأخرى.
ان الانهيار المالي للعديد من المؤسسات المصرفية خلال القرن المنصرم كان غالباً نتيجة لممارسة الاستثمارات العقارية غير المدروسة لان القائمين على هذا المعاملات غير دراسين لأسس التمويل العقاري والأبعاد الاقتصادية للاستثمار العقاري في ظل تقلبات السوق العقارية المتباينة.

وكما هو معروف فأنواع العقارات (تجارية، سكنية، صناعية، الخ) ذات عوائد متباينة ومرتبطة بأوقات مختلفة داخل دورة الاستثمار التي تحتوي على نطاق ضخم من الاستثمارات ذات عوامل المخاطرة والعوائد المختلفة، وقد لوحظ انخفاضاً ملحوظاً لعنصر المخاطرة مع عدم انخفاض العوائد المادية للعقارات في حالة تنفيذ التقييم (التثمين) العقاري القائم على اسس المنهج العلمي للتقييم، هذا ولا تنخفض العوائد المالية للاستثمارات العقارية في اوقات التضخم وعلى المدى الطويل. وهنا برزت اهمية الدراسة الأكاديمية للتثمين العقاري.

وهناك العديد من العوامل الهامة التي اوجبت ضرورة الدراسة الأكاديمية لفروع صناعة العقار في جميع دول العالم منها عدم تعثر الوكالات العقارية عند عقد صفقات التقييم العقاري فيكون لديها الخلفية العلمية لتطبيق خطط التسويق التي تتفق مع ظروف المناخ العقاري المحيط بالاستعانة بأحدث استراتيجيات التسويق العقاري وتطويره من خلال تطبيق ادوات تكنولوجيا المعلومات المناسبة حتى يتحقق التواصل الايجابي المستمر مع العملاء والإلمام بأحدث وسائل الترويج العقاري. اضافة الى الإلمام بفهم واستيعاب المخططات العقارية وحدودها الطبيعية لتجنب الوقوع في المجادلات القانونية التي تعطل العملية البيعية في معظم الحالات وهنا نبرز اهمية دراسة ادارة الممتلكات والتطوير العقاري.

مما سبق فإن دراسة العلوم العقارية تمثل حجر الزاوية لتحقيق الازدهار والاستمرارية في صناعة العقار.

[الــ$ــستثــ$ــر]

http://www.alqabas.com.kw/Final/NewspaperWebsite/NewspaperBackOffice/ArticlesPictures/17-9-2006//202769_430004_small.jpg (http://www.alqabas.com.kw/Final/NewspaperWebsite/NewspaperBackOffice/ArticlesPictures/17-9-2006//202769_430004.jpg)
كيف تمتلك عقارا بتكاليف غير زائدة؟


بعد ارتفاع اسعار العقار في بريطانيا الى مستويات غير مسبوقة اوروبيا ودوليا يتسابق الخبراء القانونيون وخبراء المحاسبة على ايجاد طرق واساليب لتفادي السماح لوزارة الخزانة بالحصول على حصة من المكاسب والارباح، وبدلا من ذلك استثمار هذه الحصة في عقارات جديدة لمضاعفة رأس المال في وقت قصير.



ولا تعطي وزارة الخزانة البريطانية اي ارقام حقيقية عن الضرائب التي تتقاضاها عن الارباح المحققة في تجارة العقار او عن المحققة عن الايجار وان كان المحاسبون القانونيون يقدرونها بمليارات الجنيهات الاسترلينية.


الثغرات :
ويحاول الخبراء الاستفادة من كل ثغرة في قوانين الكلفة الضريبية لوزارة الخزانة لخفض الضريبة التي يمكن ان تتراجع من 40% (الاعلى) الى حدودها الدنيا التي يمكن ان تتجاوز الجنيهات المعدودة او تدوير الارباح واستثمارها في مشروع عقاري جديد.
ويفصل الخبراء الاساليب المشروعة بتسجيل العقار المملوك من زوجين اولا باسم الشريك الذي يدفع ضريبة اقل او حتى انه لا يدفع ضريبة على الاطلاق وثانيا عبر تأسيس شركة عقارية وتدوير ارباحها واعادة استثمارها او بيعها مجزأة على اسهم.

المناطق المحرومة :
وينصح الخبراء بالاستفادة من عدم دفع رسوم التسجيل العقارية على المنازل او الشقق التي لا يتجاوز ثمن الوحدة منها 150 الف استرليني وعلى رغم قلتها يمكن العثور عليها في المناطق المحرومة او الفقيرة التي يمكن بعد تطويرها ان يتضاعف ثمن الشقة او المنزل مرتين او اكثر في فترة زمنية قصيرة.
وتعفي وزارة الخزانة من رسوم تسجيل الشقق ضمن هذه الشريحة وعلى هذا الاساس اختار بعض المستثمرين ضخ اموالهم في عدد كبير من هذه العقارات الرخيصة نسبيا وتسجيلها في شركات محدودة المسؤولية التي تعتبر في حالات عدة شركات مثالية لخفض العبء الضريبي المتمثل باعفاءات تطال اول 10 الاف استرليني من الارباح والتي لا تتجاوز 19% على الاموال الباقية ويمكن التخلص من هذه النسبة اذا تم توزيع العقارات على عدد من الشركات المحدودة المسؤولية.

توزيع الارباح :
كذلك يمكن توزيع الارباح على حصص او اسهم في هذه الشركات وبيعها باساليب عدة الى مجموعات من الافراد من ذوي التكاليف الضرائبية البسيطة او حتى بناء محافظ عقارية متنوعة واعادة استثمار الارباح فيها.
ويحذر المحاسبون من ان المصارف العقارية لا تقرض الشركات بالسهولة نفسها التي تقرض بها الافراد الموظفين من ذوي الدخل الثابت لكن بعد بناء محفظة استثمارية عقارية يمكن لصاحبها او اصحابها رهن هذه المحفظة مقابل القرض.
ومن المعوقات عند تأسيس هذه الشركات ان على اصحابها ان يقدموا سنويا موازنة كاملة عن نشاطها الى دائرة متخصصة بالشركات المحدودة يجب ان يوقع عليها مديران على الاقل مما يعني كلفة اضافية لكنها تقل كثيرا عن ضريبة وزير الخزانة.
وينصح المحامون اصحاب الشركات بتقديم موازنات صحيحة وعدم ادخال اموال مزورة فيها لان وزارة الخزانة تحقق سنويا بموازنات تقدمها اكثر من 10 الاف شركة.

تطور الاسعار :
وافاد البنك العقاري "نايشون وايد" ان اسعار العقار بقيت ثابتة في اغسطس الماضي وتحسنت بنسبة 0.8% مما زاد الاسعار منذ بداية السنة بنسبة 6.6% على الاقل في المتوسط بينما راوحت زيادات الاسعار بنسب بين17 و32% في المناطق الفخمة او مناطق الدرجة الاولى.
وارتفع متوسط سعر المنزل في مختلف انحاء المملكة المتحدة من 157 الف استرليني في اغسطس 2005 الى 165 الف استرليني في اغسطس .2006
وقالت فينوولا ايرلي كبير الاقتصاديين في البنك انه 'مع اتجاه بنك انكلترا الى رفع الفائدة بنسبة ربع في المائة الى 5% قبل نهاية العام لا نزال نعتقد ان الاسعار ستبقى على تحسن مع استمرار الاستقرار في سوق العمل'.

المهاجرون :
من جهة ثانية افاد ناطق باسم شركة 'سافيلز' العقارية ان تدفق المهاجرين الى سوق العقار في بريطانيا وعدم قدرة هؤلاء القادمين الجدد على شراء العقار يدفعهم الى استئجار مسكن ما سيزيد الضغوط على سوق التأجير.
وافاد موقع 'رويال انستيتيوشن سورفيير' بأن هذه السوق تحسنت بنسبة 25% في سنة 2006 التي شهدت تدفق عدد من المهاجرين من دول شرق اوروبا التي انضمت اخيرا الى الاتحاد الاوروبي ونالت بريطانيا نصيبا منهم زاد على نصف مليون شخص على الاقل.

الزيادة السنوية :
وفق دراسة لشركة 'سافيلز'، اشارت فان متوسط الزيادة السنوية في سعر العقار يتجاوز 10 في المائة يتوقع ان ينمو سعر العقار السكني بمتوسط 4.8% سنويا على رغم ان اسعار الفائدة غير مستقرة وتميل الى الاعلى.

الانفاق على العقار :
ويقدر مجلس المقرضين العقاريين ان متوسط سعر الداخلين الجدد الى السوق اصبح 29 عاما مرتفعا من 23 عاما قبل عشر سنوات وان المقترضين ينفقون على الاقل 20% من دخلهم قبل اقتطاع الضرائب لتمويل شراء المنازل فقط.

[الــ$ــستثــ$ــر]

ينبغي على العميل مراعاة ما يلي وهو بصدد إبرام العقد، سواءً مع الممول أو مالك العقار أو مطور المشروع:

1.التأكد من صفة المتعاقد الآخر ومدى أهليته لإبرام العقد مع العميل، وحيازته أوراق رسمية تخوله التعاقد مع العميل كمالك حق التصرف أو وكيل عنه مثلاً.

2.التأكد من المتعاقد الذي سيبرم العقد مع العميل كافة الشروط الواجب مراعاتها لتحرير العقد وتملك العميل للعقار من دون اشتراط موافقة جهات أخرى.

3.التأكد من وفاء المتعاقد الذي سيبيع العقار للعميل بأنه سيدفع المبغ لمالكه السابق، أو تقديم مخالصة أو عدم ممانعة من المالك (البائع) السابق في إبرام العقد مع العميل، خاصةً في حال اتفاق المالك السابق (كشركة تطوير عقاري) مع المتعاقد الذي سيبيع العقار إلى العميل على تقسيط الثمن، وذلك لضمان عدم فسخ العقد مع العميل، واسترداد العقار منه بما يلحق به من خسائر وأضرار.

4.الاطلاع على كافة مخططات ورسومات العقار والأوراق المتعلقة به، ومراعاة مدى موافقتها لبعضها البعض، وعدم وجود أي تعارض فيما بينها، أو بينها وبين عقد البيع والاتفاقيات المبرمة، والاستعانة بمحامي مختص للتأكد من مراعاة ما يتطلبه القانون.

5.الكشف الحسي والمادي على العقار، والتحقق من توافر المواصفات المطلوبة وفقًا لأحكام العقد.

6.استلام العميل كافة الأوراق والمستندات التي تثبت حقه في ملكية العقار في حال إتمام الصفقة بالشراء.

7.تأكد العميل من أهلية الجهة أو الشخص الذي سيقبض منه الثمن أو الأقساط، ومدى صلاحيته للقبض.

8.استلام العميل ما يثبت وفاءه الثمن كاملاً أو مقدار ما أثبته وفقًا للحال.

[الــ$ــستثــ$ــر]

* على المشارك في المزاد ان يجمع اكبر قدر من المعلومات عن العقار الذي يرغب في المزايدة عليه، لان رسو المزاد عليه يجبره قانونيا على الشراء. وفي العادة يتيح البائع مسحا هيكليا للعقار المعروض للبيع، يمكن الاطلاع عليه لقاء رسوم.


* تأكد من ترتيب عملية التمويل قبل دخول المزاد، فالشراء بالمزاد معناه دفع نسبة 10 في المائة فورا، وتسوية بقية المبلغ خلال 28 يوما.

* لا تفتتح المزايدة، حتى لا تكشف اوراقك لبقية المزايدين، والافضل تقديم عرضك في المراحل النهائية للمزاد، اذا كان السعر ما زال ضمن حدودك. الافضل ان يمثلك خبير مزادات يعرف خبايا الاجراءات ولا يتدخل عاطفيا في مجريات المزاد ويجري العملية باحتراف وفقا للاتفاق بينكما.

* يباع العقار في المزاد عندما يتخطى السعر الاحتياطي الذي اشترطه البائع كحد ادنى مقبول للبيع، لذلك فإن العروض الاولية الرخيصة في المزاد لا قيمة لها، ولا يجب استهلاك الطاقة في المزايدة عليها وهنا يشتد الصراع للحصول على الصفقة بين المزايدين الجديين.

* عندما تزايد في مراحل المزاد الاخيرة ارفع السعر بنسبة كبيرة دفعة واحدة. هذا الاسلوب له تأثير نفسي على بقية المزايدين، الذين يراجعون حساباتهم جيدا قبل منافستك، وقد ينسحبون.

* استخدم مؤشرات واثقة في المزايدة توضح لوكيل المزاد وبقية الحاضرين انك تعني ما تقول وانك لن تتراجع، وهذا ايضا يخيف الآخرين منافستك أو تقديم عروض اعلى.

* ضع لنفسك حدا اعلى لا تتخطاه، وارسم خطة مشاركتك في المزاد من بدايته الي نهايته، ولا تتراجع عنها ولا تتخطى الحد السعري الاقصى مهما كانت المغريات.

[الــ$ــستثــ$ــر]

* المشاع: المقصود به ارض او عقار مشترك بين اطراف عدة.

* الشفعة: وهي تعني حق الحلول محل المشتري في تملك العقار المبيع.

* الأرض بالمتر المربع: قد يتم التعامل في بيع الارض بالمتر المربع أو بالقدم، ويتم التحويل من القدم الى المتر المربع على اساس 10.765 للمتر المربع اي ان القسيمة التي تبلغ مساحتها 1000 متر مربع يعادلها بالقدم 10765 قدما.

* ارض املاك الدولة: المقصود هنا أن الارض المقام عليها المشروع ملك للدولة ويتم تأجيرها عادة على المستثمر لمدة لا تقل عن 20 عاما، بعدها تؤول الارض وما عليها من مبان الى الدولة ويحق للدولة التجديد اذا ارادت ذلك، ويتم البيع والشراء في هذه الحالة على المباني واستغلالها وادارتها فقط بدون نقل ملكية للارض.

[الــ$ــستثــ$ــر]

الحالات التي تستوجب تقييم العقار هي التالية:

1 - لأغراض اعداد ميزانية الشركات واحصاء اصولها.
2 - للحصول على التسهيلات الائتمانية من البنوك لمعرفة قيمة الضمان.
3 - في حالة تصفية الشركات بين الورثة او الشركاء.
4 - في المبادلات العقارية لمعرفة قيمة العقارات.
5 - في الرهن العقاري لاتخاذ الاجراءات لبيع العقار المدين.
6 - حال دمج الشركات لتقييم اصول كل منها والتعرف على القيمة الحقيقية لها.
7 - في المزادات العلنية الخاصة ببيع عقار عن طريق المزاد العلني.
8 - في حال عرض حصة للبيع في عقار أو إحلال شريك جديد.
9 - عند تحديد قسط التأمين أو في حالة التعويض على العقار المؤمن عليه.
10 - في حالة بيع عقار أو شراء عقار جديد.

[الــ$ــستثــ$ــر]

عند اقدام التجار على اجراء المبادلات العقارية يكون عليهم اجراء مقارنة بين العقارين المزمع مبادلتهما، بحيث تتضمن بنود المقارنة، الموقع ووصف مكان العقارين، ومساحة كل منهما ومكوناته وهل يتضمن سردابا أو كم طابقا وهل فيه محال تجارية وغير ذلك. كما لا بد ان تشمل المقارنة دخل كل عقار على حدة وتحديد عدد الوحدات الشاغرة في كل منهما، وايضا المصاريف الشهرية للعقارين، وتحديد سعر السوق المتوقع، فيما لا يشترط في المبادلات العقارية مبادلة العقارات من النوع نفسه اي من الممكن ان يتم تبادل عقار سكني بآخر استثماري. وهناك حالات عدة لا يكون العقاران المزمع مبادلتهما متساويين في القيمة، حيث يتم استكمال القيمة المتبقية عن طريق الدفع كاش أو ضم عقارين مقابل عقار واحد في المبادلة نفسها.

[الديجيتال]

آثار إصدار الوكالة العقارية

اولا :الوكالة العقارية لا تنقل ملكية العقار المحدد بها إلى الوكيل بمجرد صدورها , بل بتسجيلها إذ أن جميع التصرفات آلتي من شانها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الاصليةلا تنشا ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشان ولا بالنسبة لغيرهم, إلا بالتسجيل وكذلك بالنسبة للإحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب تسجيلها (بإصدار وثائق رسمية بها ) وكذلك جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العقارية الأصلية يجب تسجيلها بما في ذلك الوقف والوصية, ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الآثار سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشان

ثانيا : يترتب على عدم التسجيل الوكالة العقارية باستصدار وثيقة رسمية باسم الوكيل مواجهته لبعض المشاكل نتيجة لبقاء العقار مسجل باسم المالك الأصلي والمتمثلة بالتالي 00

أ-صدور عقد إثبات تملك بموجب حكم صحة ونفاذ عقد بيع نهائي وواجب التنفيذ صادر من المالك الأصلي
ب-الحجز على أملاك المالك الأصلي في الوثيقة من قبل دائنيه بموجب محضر حجز تنفيذي , فيتم بموجبه الحجز على ذلك العقار المباع بموجب الوكالة العقارية

ج-بيع عقار الموكل (المالك الأصلي ) نتيجة الحجز عليها جبرا بموجب حكم مرسى
مزاد وتسجيل العقار الصادر به الحكم باسم الراسي عليه المزاد

د-تسجيل صحيفة دعوى على العقار ضد المالك الأصلي

ثالثا :الوكالة العقارية تبيح للوكيل نقل ملكية العقار موضوع الوكالة بموجب وثيقة
رسمية باسمه شخصيا أو باسم من يشاء

رابعا :الوكالة العقارية تبح للوكيل التصرف بالعقار المحدد بها بموجب وكالة عقارية
أخرى بشرط ألا يتعدى عدد الوكالات الصادرة بشان عقار واحد ثلاث وكالات
عقارية ومن بعدها يجب تسجيل العقار بموجب وثيقة رسمية

خامسا :الوكالة العقارية غير قابلة للعزل أو الإلغاء حتى لو مات الوكيل أو الموكل حسب
اتفاق الطرفان, ولذلك يجب على الموكل فبل التوقيع على الوكالة قبض الثمن
من الوكيل

سادسا :الوكالة العقارية لا يجوز إلغائها من طرف واحد وانما يلزم اتفاق الطرفين
على الرجوع عنها وذلك بعمل إقرار موثق يتم التوقيع عليها من قبلهما معا ,
ويؤشر بموجبه بإلغاء الوكالة العقارية محل الإلغاء على الوثيقة الأصلية
المحفوظة بالإدارة وعلى صورتها التي بيد صاحب الشان وكذلك على جهاز الحاسب الآلي

سابعا :يجب تقديم اصل الوكالة العقارية عند القيام بأي تعامل بموجبها ولا تعتمد
الشهادة الصادرة عن الوكالة عند فقدانها لإصدار وكالة أخرى عنها وانما يجب
تسجيلها بوثيقة رسمية باسم الوكيل الأخير نفسه الوارد اسمه في الوكالة

[الــ$ــستثــ$ــر]

* المشاع: المقصود به ارض او عقار مشترك بين اطراف عدة.

* الشفعة: وهي تعني حق الحلول محل المشتري في تملك العقار المبيع.

* الأرض بالمتر المربع: قد يتم التعامل في بيع الارض بالمتر المربع أو بالقدم، ويتم التحويل من القدم الى المتر المربع على اساس 10.765 للمتر المربع اي ان القسيمة التي تبلغ مساحتها 1000 متر مربع يعادلها بالقدم 10765 قدما.

* ارض املاك الدولة: المقصود هنا أن الارض المقام عليها المشروع ملك للدولة ويتم تأجيرها عادة على المستثمر لمدة لا تقل عن 20 عاما، بعدها تؤول الارض وما عليها من مبان الى الدولة ويحق للدولة التجديد اذا ارادت ذلك، ويتم البيع والشراء في هذه الحالة على المباني واستغلالها وادارتها فقط بدون نقل ملكية للارض.


مصطلحات عقـــاريـة:-


الأرض الخام :

هي أرض غير مطورة وغير مستغلة ( لا تحتوي على خدمات البنية التحتية ).



التطوير العقاري :

هو تنفيذ خدمات البنية التحتية للمشروع العقاري والتي غالباً ما تكون ضمن الخدمات التالية ( صرف صحي ، مياه ، كهرباء ، هاتف ، إنارة ، سفلتة شوارع ، رصف ، .... الخ ) ويؤثر توفر بعض أو كل خدمات البنية التحتية في سعر العقار.



مخطط معتمد :

هو قطعة الأرض التي أعتمد توزيعها إلى قطع أراضي بعد حسم نسب الخدمات.



مخطط غير معتمد :

هو المخطط الذي لم يعتمد توزيعه من قبل الجهات المختصة.



البلوك :

هو جزء من مخطط معتمد معلوم المساحة يحده من جهاته الأربع شوارع.



صـك الملكية:

هو الوثيقة الرسمية التي تثبت ملكية وبيانات العقار ويختلف مسماه لدى بعض الدول.



المساهمات العقارية :

هي مساحة من الأرض الخام تطرح للاكتتاب العام على هيئة أسهم مشاعة تغطي كامل مساحة المساهمة حيث يتم تطويرها وتوزيعها إلى قطع صغيرة بمساحات مختلفة ومن ثم بيعها على الراغبين في تملك تلك القطع سواء كانوا من المساهمين ( حملة الأسهم ) أو العامة عن طريق المزاد العلني أو عن طريق تحديد سعر مُسبق للمتر المربع ، وينطبق هذا التعريف على المساهمات في مختلف أنواع العقار مثل المجمعات السكنية أو التجارية .... الخ.



دورة حياة المساهمة :

هي المراحل التي تشمل عمر المساهمة بدءاً بمرحلة تملك المشروع من قبل المؤسس ( مصدر الأسهم ) يليها استخراج التصاريح اللازمة لنوع التطوير ، طرح المساهمة للاكتتاب العام أو الخاص ( المغلق على فئة ) ، تداول أسهم المساهمة أثناء فترة التطوير ، طرح المساهمة للبيع من خلال المزاد العلني، الإفراغ للملاك ، التصفية وإعلان الأرباح وصرف حقوق المساهمين.



الأسهم العقارية :

هي عبارة عن وثيقة تملك لمساحة محددة من أرض مساهمة عقارية معينة تقاس بالمتر المربع ويتم تمليكها للمساهمين من قبل المصدّر (المالك الرئيسي للمساهمة).



المصدِِّر :

هو المالك الرئيسي للمساهمة والمعلن عن رغبته في إصدار وثائق التملك



السهم المشاع :

هو مساحة من أرض المساهمة العقارية غير معلومة بما في ذلك المساحة المقتطعة للخدمات العامة.



السهم الصافي :

هو ما يتبقى من مساحة السهم المشاع بعد حسم المساحة المقتطعة للخدمات العامة.

المزاد العلني :

هو عرض أصل العين للبيع على عدد من المتنافسين في مكان وزمان محددين بغرض الحصول على أفضل سعر



الإفراغ :

هو نقل ملكية العقار من طرف إلى طرف أخر لدى جهات الاختصاص.

الارتداد :

هو مساحة محددة من إجمالي الأرض لا يسمح بالبناء عليها حسب المخططات المعتمدة.



سعر السوم :

هو أعلى سعر عُرض على مالك العين ولم يتم قبوله بعد.



السعي ( مقابل الأتعاب ) :

هو نسبة مئوية متفاوتة تدفع للوسيط العقاري من قبل المشتري أو البائع حسب الاتفاق.



القيمة ( كدر ) :

مصطلح محلي يعني دفع أتعاب الوسيط من قبل البائع.



القيمة ( صافي ) :

مصطلح محلي يعني دفع أتعاب الوسيط من قبل المشتري.



الدوبلكس :

هو عبارة عن وحدة سكنية يتكون بناءها من دورين متلاصقين مع وحدة سكنية أخرى.



التقبيل :

هو مصطلح محلي يعني التنازل بين طرفين بالتراضي عن الأصول التي لا تشمل عين العقار شريطة موافقة مالك العين.



المقايضة العقارية :

هي مبادلة عقار مملوك لطرف بعقار مملوك لطرف أخر بالتراضي بين الطرفين.



الرهن العقاري :

هو حبس عين العقار لدى طرف أو جهة أخرى مقابل قرض أو دين أو خلافه لحين استيفاء الدين ومن ثم فك العين المرهونة.



القرض العقاري :

هو مبلغ مالي مدفوع بالأجل يتم سداده في المستقبل على أقساط متفق عليها بين المُقرض والمقترض.



إدارة الأملاك :

هي توفير خدمة إدارة الأملاك العقارية وتشمل عدة خدمات أخرى مثل ( التأجير ، تحصيل الإيجارات ، الصيانة ... الخ ) تقدم هذه الخدمات نيابة عن مالك العقار من قبل طرف ثالث مقابل أتعاب يتفق عليها بين الطرفين.

[knpcMaa]

السلام عليكم ..

يعطيكم العافية اخوانا المستثمر والديجيتال ..

حبيت اسأل عن المشاع ما لهو وما عليه فلم تتطرقوا له بتوسع الان

الكثير ينخدع به بسبب سعره نوعا ما قليل عن العقار العادي ..

لكن سمعنا عن مشاع يصدر له وثيقتين ومشاع وثيقه واحده ..

مشاع تاخذ عليه 70,000 الف من الحكومة ومشاع ماتاخذ عليه

ارجو التوضيح منكم بشرح وافي .. ولكم جزيل الشكر



بوعبدالله

[الديجيتال]

السلام عليكم ..

يعطيكم العافية اخوانا المستثمر والديجيتال ..

حبيت اسأل عن المشاع ما لهو وما عليه فلم تتطرقوا له بتوسع الان

الكثير ينخدع به بسبب سعره نوعا ما قليل عن العقار العادي ..

لكن سمعنا عن مشاع يصدر له وثيقتين ومشاع وثيقه واحده ..

مشاع تاخذ عليه 70,000 الف من الحكومة ومشاع ماتاخذ عليه

ارجو التوضيح منكم بشرح وافي .. ولكم جزيل الشكر



بوعبدالله
حياك الله بوعبدالله 000 ليش تنخدع بسعره بعد جبدي سعره عادي
عموما المشاع يكون البيت مساحه 750م ومفصولين عن بعض بس بواجهه واحد يعني مثل له دريين ومطبخين وبابين للخارج 000
مشاكله بعد جبدي مراات تكون الكهرباء والماء وحده ومراات لا مفصولين هذي تكون ما كو مشكله
بس اكثر المشاكل يكون بشغله وحد مساحه البناء يعني مثلا انتي تبي تبني غرفه او اي شغله زياده يطلبون منك البلديه الملف اذا كان البيت الثاني باني وماخذ المساحه كلها انت ما لك حق تبني هذي شغله

الوثيقه وحده بس من نسختين نسخه عندك ونسخه عند صاحبك بس نفس الوثيقه واذا تبي تبيع او هو يبي يبع لازم تروحون مع بعض تسجلون للمشتري

بالنسبه ل 70الف يسمونه نظام قرضين يعني ما يعطونك ال 70 الف للمشاع لازم تكون شروط الفصل بين البيتين موافيه 00 واعتقد يعطون هذا القرضيين لازم يكون حق الاخوان والاب والابن

[knpcMaa]

السلام عليكم ..

يعطيك العافيه اخوي الديجيتال بوحمد ...

ممكن اعرف كم تقريبا أسعار القسائم "750 - 1000 م " المشاع نظام القرضين ..

في المناطق التالية .. مشرف - سلوي - رميثية - بيان" غرب مشرف ان

وجد " .

ولك جزيل الشكر بوعبدالله

[الديجيتال]

السلام عليكم ..

يعطيك العافيه اخوي الديجيتال بوحمد ...

ممكن اعرف كم تقريبا أسعار القسائم "750 - 1000 م " المشاع نظام القرضين ..

في المناطق التالية .. مشرف - سلوي - رميثية - بيان" غرب مشرف ان

وجد " .

ولك جزيل الشكر بوعبدالله
يعني ما تقل عن 280 الف

[knpcMaa]

السلام عليكم ..

قواك الله بوحمد .. حبيت اسال سؤال وان شاءالله القي الاجابة عندك ..!!

-اللي شاري فيلا في منطقة سلوي مثلا .. وحب يبيع البيت ورجع ال70

ألف حق التسليف ويشتري بيت مره ثانية هل يعطونه ال 70 الف مره

ثانية او يخصمون اللي دفعه سابقا ... ؟؟؟

ارجو منكم الافادة لاني سمعت اقوال من الشباب متضاربة ..


وجزاك الله خيرا بوعبدالله

[زيبق]

10 نصائح لتكون سمسار عقار ناجحا

http://www.alqabas.com.kw/Final/NewspaperWebsite/NewspaperBackOffice/ArticlesPictures/28-11-2006//222404_440005_small.jpg (http://www.alqabas.com.kw/Final/NewspaperWebsite/NewspaperBackOffice/ArticlesPictures/28-11-2006//222404_440005.jpg)

على من يعمل سمسارا عقاريا ان يحب هذا العمل ويتميز بالصفات التالية:
1- الالتزام بالمواعيد
2- خاصية التضحية في سبيل العمل، والالتزام بالعمل لفترتين يوميا لمدة ستة ايام بالاسبوع كذلك العمل اثناء الاجازات.
3- قدرة الشخص على التفاعل مع الناس ويقصد بها الاحتكاك بالمجتمع خلال المنتديات الاجتماعية مثل الدواوين والاعراس، والاتصال بالافراد من خلال توزيع الكروت الشخصية على الاصدقاء وزيارتهم في مقار اعمالهم.
4- الصدق في التعامل، اذ ان عدم الصدق قد يسقط كثيرا من الراغبين في العمل بالسمسرة.
5- عدم الاستعجال في النتائج لان ثمار العمل بالسمسرة العقارية لا تتحقق في مدة وجيزة، اذ تحتاج للاحتكاك بقطاعات المجتمع المختلفة.
6- لا يحتاج الامر لرأسمال مرتفع لبداية العمل في المكتب العقاري لكن لابد من التفرغ.
7- من الافضل مشاركة شخص او اكثر لادارة المكتب للحصول على علاقات بشكل اوسع.
8- التعاون بين افراد المكتب، فلا يمكن ان يحجب شريك عن الاخر معلومات حول العروض العقارية.
9- معرفة اجراءات تسجيل العقار في هيئات الدولة والوزارات مثل بلدية الكويت ـ وزارة العدل والهيئة العامة للصناعة.
10- اختيار موقع المكتب ليكون قريبا من المكاتب العقارية الاخرى لمتابعة السوق العقاري بشكل يومي.

[زيبق]

مصطلحات عقارية

الشريطي: يطلق على المستثمر قصير المدى والذي يرغب في شراء العقار ثم بيعه، فهو يدخل السوق فقط لاقتناص الفرص.
العقار مشاع: ارض او بنيان يمتلكه اكثر من شخص وكل مالك تكون لديه وثيقة بجزء من العقار، ولكن يشترك كل الملاك في رقم واحد للعقار.
السوم: السعر الذي يقدمه مشتري العقار للمالك.
الحد: السعر الذي يعرض به العقار من قبل مالكه.
السعر على المراجعة: السعر يمكن التراجع فيه واحتمال البيع به او لا.
دح الماي: كلمة يوصف بها العقار المباشر على البحر وغالبا ما تذكر اثناء وصف الشاليهات.
حق الشفعة: يحق للجار شراء العقار او ايقاف عملية البيع التي تمت على العقار الملاصق لعقاره بالقضاء. وينطبق هذا الحق على السكن الخاص والمزارع، وفي هذه الحالة يتقدم الجار ويدفع زيادة واقعية عن السعر الذي تم السوم عليه.
البيوت التجارية: الفلل التي تنفذها بعض الشركات العقارية في المناطق الجديدة بمواصفات رديئة سواء في التصميم او في التشطيب.
التملك باصدار وثيقة: يتم هذا النوع من التملك عن طريق تحديد العقار اولا عن طريق بلدية الكويت سواء كان ارض فضاء او بناء قسائم ثم، يتم تسجيل العقار في وزارة العدل.
التملك باصدار وكالة: تؤخذ الوكالة العقارية في وزارة العدل بدون الذهاب الى البلدية عن طريق وزارة العدل بعد احضار الوثيقة الاصلية وصور البطاقات المدنية للبائع والمشتري والشيك.

[الــ$ــستثــ$ــر]

الله يعطيك العافية اخوي زيبق على النصائح و المعلومات القيمة :)

اتمنى من اخونا الديجيتال ان ينقل صفحتك الى صفحة نصائح و معلومات عقارية حتى يستفيد الجميع و شكرا ..

[الــ$ــستثــ$ــر]

هل من الممكن أن نبدأ مشروعا صغيرا دون تخصيص رأس مال مبدئي أو ميزانية تشغيلية لانطلاقة ذلك المشروع؟

إن الأطر النظرية والشواهد الواقعية تفيد إنه من الممكن تشغيل مشروع صغير دون الحاجة إلى ميزانية تشغيلية، وذلك ضمن الاعتبارات التالية:

أولا: الإطار النظري:

وينبني على فلسفة مؤداها:

1- أن هناك تناميا ملحوظا في قطاع الخدمات.
2- بروز مفهوم إرسال العمل حيث يوجد الناس، وليس إرسال الناس حيث يوجد العمل.
3- فهم سلوك وثقافة المجتمع والتي تنبني على (حب الإنسان للراحة) وعلى الأخص في مجتمعات الرفاهية كالمجتمع الكويتي.
4- أهمية استخدام المهارات والقدرات الشخصية بحرفية.


ثانيا: التنفيذي (الميداني)

وينبني على الممارسة الواقعية لمبدأ الميزانية صفر (وإن لم يتم استخدام هذا المصطلح). وفيما يلي بعض الأمثلة الحية:

1- الخدمات الاستشارية التي يقوم بتقديمها المختصون كل في مجال عمله.
2- خدمات التوصيل للمنازل Home Delivery Service
3- تداول الأسهم (بيع وشراء) بواسطة الانترنت محليا وخارجيا.
4- خدمات المندوبين والذين يقومون بأعمال الوساطة بين طالب الخدمة ومقدمها (سواء كانوا أفرادا أو مؤسسات) وذلك نظير عمولات متفق عليها.
5- سائقي سيارات الأجرة الجوالة.
6- أعمال المقاولات العامة والتي لا تتطلب سوى الوساطة بين العميل والمنفذ.

[الديجيتال]

الله يعطيك العافية اخوي زيبق على النصائح و المعلومات القيمة :)

اتمنى من اخونا الديجيتال ان ينقل صفحتك الى صفحة نصائح و معلومات عقارية حتى يستفيد الجميع و شكرا ..

تم قبول النداء بو بدر :)
ومشكور يا الزيبق علي المجهود الرائع

[الــ$ــستثــ$ــر]

تم قبول النداء بو بدر :)
ومشكور يا الزيبق علي المجهود الرائع


تسلم اخوي بوحمد معاك اخوك بدر بوناصر وليس بوبدر :)

[alamer70]

يعطيكم العافية يا اخوان على المواضيع القيمة


زيبق والمستثمر والديجتال وباقى الاخوان

والله يوفقكم

[الديجيتال]

يعطيكم العافية يا اخوان على المواضيع القيمة


زيبق والمستثمر والديجتال وباقى الاخوان

والله يوفقكم
الله يعافيك ويسلم والله انكم تستاهلون اكثر

بو ناصر علي راسي والله اسف غلطه مطبعيه :)

[الــ$ــستثــ$ــر]

الله يعافيك ويسلم والله انكم تستاهلون اكثر

بو ناصر علي راسي والله اسف غلطه مطبعيه :)



يسلم راسك بوحمد ، انت على راسنا كلنا يالديجيتال ;)

[الــ$ــستثــ$ــر]

هل انت مقدم على بناء بيت العمر، وترغب في اختيار افضل مواصفات البناء؟ هل سبق لك ان اطلعت على تفاصيل عمليات تشييد البيت؟
كثير من المواطنين يجهلون التصرف السليم وكيفية البدء في بناء البيت، وما هي الخطوات التي يجب عليهم اتخاذها اولا، الامر الذي يتسبب احيانا في اهدار جزء كبير من الميزانية التي خصصت سلفا لانشاء البيت.

للحصول على ابرز الخطوات التي يجب اتباعها فيما يلي كامل التعليمات:

استلام حدود القسيمة وفحص التربة لمعرفة قوة تحملها في الاعماق المختلفة، خاصة ان تصميم المبنى يعتمد على هذا الفحص.

لا بد من الالتزام بان يكون الحفر الى عمق اقل من العمق المطلوب بالقواعد ثم يتم الحفر للقواعد يدويا، وان يتم وضع قوائم الاعمدة على حدود القسيمة من داخل الحفرة ويطلق عليها (الخنزيرة).

وضع الاكسات على الخنزيرة عن طريق شد خيط نايلون، وتحديد اماكن القواعد على الارض، وحفر القواعد على ان يكون الحفر يدويا لتفادي تغيير خصائص وقوة التربة.

صب العاديات للقواعد وهي عبارة عن فرشة نظافة تكون اكبر من القواعد ذاتها، ووضع طوبار الخشب للقواعد، مع التدقيق على تسليح واتجاه القواعد ورقاب الاعمدة والتدقيق على تسكير الطوبار الخشبي وعدم وجود اي ميلان فيه او التفاف، وذلك عن طريق ربط القواعد مع بعضها بواسطة اللتزانة 'الحزام'.

تأتي مرحلة صب الخرسانة، على ان يتم رشها بالماء لمدة 3 ايام بعد ان يتم فك الطوبار بعد يومين.

دهان القواعد ورقاب الاعمدة بمادة البيومين ثلاث طبقات مع دفن الطبقات لكل 30 سم حتى يتم الوصول الى منسوب اسفل الجسور الارضية مع رش الماء والدحل القوي بنسبة 90 الى 95% في اماكن التحميل العالي، وصب عاديات للجسور الارضية او وضع طابوق اسفل الجسور.

التدقيق على التسليح والطوبار الخشبي للجسور الارضية وشد خيط نايلون على امتداد الجسور وفي حال وجود جسور عميقة يتم وضع زناجير لتفادي انتفاخ الطوبار الخشبي، وفي هذه الحالة يجب الحصول على موافقات كل من الكهرباء والصحي.

التدقيق على التدعيم ثم البدء في عملية صب الخرسانة وفتح الطوبار بعد يومين على ان يتم رش الماء على الخرسانة لمدة 3 ايام.

دهان الجسور الارضية لمستوى الدفاف للارضيات بمادة البتومين، على ان تتم هذه العملية 3 طبقات، والدفن بين الجسور الارضية حتى الوصول الى منسوب الارضيات مع رش الماء والدحل القوي كل 30 سم وبنسبة 90%، ومن ثم يتم صب الارضيات فيما عدا الحمامات والمطابخ لحين الانتهاء من التمديدات اللازمة لها.

وضع تسليح الاعمدة والاجناب الخشبية، مع التأكد من استقامتها وربطها لتفادي الالتفاف ثم تتم عملية الصب، تليها فك الاعمدة بعد يومين من الرش بالمياه لمدة 3 ايام والتأكد من تحديد نوع الخرسانة في المخطط.

وضع الطوبار الخشبي لسقف الدور الارضي والجسور، وفيما يخص الاعمدة يراعي 300K او 250K مع التأكد من الارتفاع والمقاسات للحديد والتدعيم الجيد للسقف لتفادي حدوث هبوط السقف اثناء الصب او حدوث فتح لجوانب الجسور.

وضع كراسي بلاستيكية تحت الحديد للحصول على غطاء خرساني لا يقل عن 3 سم، مع التأكد من الحديد في الجسور مع التربيط الجيد.

توفير عدد 2 هزاز قبل الصب، ومن ثم غسل السقف جيدا وتنظيفه من اي قطع خشبية بعدها تتم عملية الصب للسقف، على ألا يتم فك التدعيم والسقف الا بعد الحصول على موافقة كتابية من المشرف على البناء ويتم الرش جيدا لمدة لا تقل عن اسبوع.

شد اعمدة الطابق الاول تتكرر الخطوات كما الاعمدة في الطابق الارضي والسقف في الدور الارضي.

تبدأ اعمال البناء باستخدام الطابوق الاسود كحد اقصى 7 مداميك في اليوم.
اعمال الصحي والكهرباء والتكييف، ثم البدء باعمال المساح الداخلي واعمال الواجهات وذلك بعد وضع الشبك والانتهاء من الطرطش.

اعمال العازل ويشمل 'فوم - طبقة مساح 2 سم عازل رطوبة - طبقة مساح 2 سم - العازل الحراري - الورق المسامي - ثم الرمل على الا يتعدى 6 سم في حال اكثر من ذلك يتم خلطه بالاسمنت، ثم تأتي مرحلة الكاشي تليها الشربتة.

البدء في اعمال الديكور والارضيات باستعمال رمل مغسول، تليها اعمال الاصباغ وتركيب الابواب والشبابيك.

مسؤوليات المالك في مرحلة التصميم
على المالك الحرص عند اختيار التصاميم ألا يختار التصاميم الجاهزة التي لا تتناسب مع متطلبات المالك.

اختيار مكونات التصميم حسب حجم الاسرة المستقبلي، ومدى حاجتها الى مزيد من الغرف والمنافع.
اعطاء المعماري الطلبات بوضوح لتفادي التغيير فيها اثناء البناء، مما يكبد المالك تكاليف مضاعفة.
اعطاء المعماري الوقت المناسب لتنفيذ التصميم والابداع فيه، مع التأكد من مطابقة التصاميم التفصيلية لطلبات المالك.
تحديد ميزانيته مسبقا، بحيث لا تزيد الكلفة عليها.

8 نصائح ل 'صحة' الخدمات الصحية
تعتبر الخدمات الصحية من احدى العناصر المهمة في المباني التي تتطلب ضرورة تسليط الضوء عليها ودراستها، وتحديد طبيعتها ونوعية المواد التي تتناسب مع احتياجات مالك البيت، مع الاخذ بالاعتبار ضرورة الزام متعهد تلك الخدمات باجراء الفحص اللازم للتأكد من سلامتها وحسن تنفيذ الاعمال، وعدم وجود اعطال قد تؤثر سلبا على كفاءة عمل تلك الخدمات والمبنى مستقبلا.
وتنقسم الخدمات الصحية المطلوبة لمباني السكن الخاص الى ثلاثة انواع وهي خدمات الصرف الصحي وخدمات صرف الامطار وخدمات تغذية المياه الحار والبارد.

وتعتمد الخطوات التي يجب اتباعها على مخطط المبنى الذي يوضح مواقع الادوات الصحية بدورات المياه، والمطابخ، ونوعية المواد المستخدمة، وحجم المبنى وتحديد اعداد دورات المياه والمطابخ مع الاخذ بالاعتبار لاي متطلبات اخرى وفقا لاحتياج المالك سواء فيما يخص حمامات السباحة او صرف مياه التكييف. اما الخطوات فهي:

اختيار المواد التي تناسب متطلبات المالك وتحديد الجهة التي سوف يعهد اليها بتنفيذ تلك الاعمال وعادة ما تكون هي الجهة نفسها التي سوف يورد من قبلها المواد.

فحص شامل للخدمات التي تم الانتهاء منها والتأكد من سلامتها وحسن عمل السخانات والمضخات والفلاتر المركزية، وتنظيف شبكة تغذية المياه والتأكد من تاريخ بدء الكفالات ومدتها.

مراعاة تعليمات اثناء تركيب الانابيب البلاستيكية، بحيث يراعى عدم تخزين الانابيب تحت اشعة الشمس مباشرة، وعدم رمي وتخزين الانابيب ذات السوكت فوق بعضها بارتفاعات عالية، حيث يؤثر ذلك في استدارة السوكت، ويراعى ألا يتم جر الانابيب على الارض او القائها من السيارة، بل يجب رفعها وتنزيلها بلطف وحذر، وعدم تسخين الانابيب باللهب المباشر.

الاهتمام بانابيب الصرف الصحي ومياه الامطار ومنها ضرورة دهان انابيب الصرف والامطار لاشعة الشمس بدهان ابيض لحمايتها من اشعة الشمس فوق البنفسجية، كما يراعى عند تريكب انابيب الصرف المطاطية ان يتم تنظيفها من الاتربة والرمال.

تركيب انابيب الصرف ذات الحلقات المطاطية عبر استعمال مادة لزجة مثل صابون المنازل بعد تخفيفه بالماء او استعمال مادة خاصة توجد في المصانع لهذا الغرض، كذلك يمنع منعا باتا استعمال الشحومات المستعملة في الآلات والماكينات، ويتم بعد تركيب الانابيب سحبها مسافة 1 سم حتى تستوعب عملية التمدد والانكماش نتيجة لاختلاف درجة الحرارة.

لف الانابيب بالخيش او ما شابه ذلك عند تغليفها بالكونكريت او تحت المساح، ويجب وضع دفان ناعم من الرمل حول الانبوب مباشرة على ان يكون خاليا من الحصي، وان يتم دكه بالارجل او بأداة دك يدوية.

يلاحظ عند تركيب انابيب المياه استعمال مادة لاصقة مناسبة على سبيل المثال مادة باربوند P10 للانابيب ذات الاقطار الصغيرة او مادة بارابوند P-14 للانابيب ذات الاقطار الكبيرة 160 ملم فما فوق مع مادة بارابوند C60 كأساس.

تنظف اطراف الانابيب بالمادة المنظفة C70 وتترك حتى تجف، وكذلك توضع كمية كافية من المواد اللاصقة ويتم مسح المواد اللاصقة الزائدة بقطعة قماش وتترك الوصلة حتى تجف ثم تترك مدة 24 ساعة قبل القيام بعملية فحصها

[معتصم]

جريدة القبس

=========

كيف تشتري عقاراً سكنياً

من المهم ان يتعرف المشتري للعقار السكني إلى ماهية المرتكزات التي تساعده على الشراء وذلك لمساعدته في سرعة اتخاذ القرار مع تحديد الحاجة الفعلية للشراء.
هل الحاجة هي للاستثمار ام للاستثمار والسكن؟ ام السكن فقط؟
برأيي الشخصي هناك أربعة عوامل تحدد عملية شراء العقار السكني وهي:
السعر والمنطقة والمساحة واخيراً الموقع، وعلى المشتري ان يحدد مبلغ الشراء، فمثلاً مبلغ مائة وثمانين الف دينار منها سبعون الفاً قرض بنك التسليف والباقي مائة وعشرة الاف منها 50 - 60 ألفاً مبلغ متوافر للمشتري والباقي اقتراض من الجهات المختصة، وعلى اساس هذا المبلغ يتم تحديد المنطقة. فمثلا هذا المبلغ يستطيع صاحبه ان يشتري عقاراً في جنوب السرة أو الروضة او الجابرية ثم تحدد المساحة. فهل الاولوية بالنسبة للمشتري منزل مستعمل ذو مساحة كبيرة (750م2) ام منزل جديد ذو مساحة صغيرة (375م2 - 400م2) واخيرا موقع هذا العقار، والعامل الأخير غير متوافر بشكل كبير فكثير من المشترين يطلبون عقارا بارتدادات أو مقابل ساحة وما شابه، وهكذا يستطيع المشتري ان يحدد اولوياته في الشراء.
والتحليل البسيط السابق ينطبق على المناطق من الدائري السادس الى الدائري الثالث بشكل واضح، اما بالنسبة للمناطق البعيدة عن العاصمة نسبيا مثل العقيلة، المنقف وما حولها فلا توجد مشكلة في الشراء حاليا لرخص اسعار العقارات السكنية هناك سواء كانت ارض فضاء او بيتا قائما، وهذا ينطبق ايضا على المناطق التي تشمل اشبيلية، الرحاب، الاندلس وما حولها. الخلاصة ان اتخاذ قرار الشراء في وجود اسعار العقار السكني الحالي يجب ان يتخذ وفق العوامل السابق ذكرها، حتى يستطيع المشتري ان يوفر سكناً بشكل سليم، ومن دون الدخول في قفص الديون العالية.
سليمان الدليجان
_____________

رأي قانوني:

***********
التأكد من سند الملكية؟

- للتأكد من سند الملكية، هناك طريقان، الاول الرجوع الى وزارة العدل قسم التسجيل العقاري، والتأكد من وثيقة العقار، اما الطريق الثاني فيكون من خلال كتاب لتحديد ملكية العقار، ويستخرج هذا الكتاب من بلدية الكويت بتحديد جميع مواصفات العقار، حيث يوجد لديها مخطط تنظيمي لكل قسيمة، ويتضمن ملكيتها ولا توجد ادنى مشاكل لاثبات ملكية العقارات داخل الخط التنظيمي.
تسجيل العقار
- يتقدم المالك بطلب لتسجيل العقار في وزار العدل، ادارة التسجيل العقاري، ويتم توضيح بيانات العقار، كما يرفق بالطلب ما يفيد بتوثيق الدلال الذي اشترك في البيعة ويؤخذ بمصداقية محضر الدلالة، على ان يكون الدلال حائزا على ترخيص من وزار التجارة والصناعة ولديه دفتر.
ويعتبر عقد الدلال ابتدائيا ويجب توثيقه لدى الادارة سالفة الذكر.
وفي حال وجود نزاع يتم اللجوء الى المحاكم المختصة باقامة دعوى لصحة ونفاذ التعاقد، ويلزم قيد هذه الدعوى لدى ادارة التسجيل العقاري وعند صدور حكم المحكمة بصحة ونفاذ عقد البيع يحق لمن صدر لصالحه الحكم ان يقوم بتدوين وتسجيل هذا الحكم لدى الادارة حتى يصبح البيع صحيحا.
المستشار القانوني
أحمد الذهبي
(محام بالنقض في جمهورية مصر العربية وعضو اتحاد المحامين العرب)

جريدة القبس

[الــ$ــستثــ$ــر]

مفهوم البناء والتشغيل والنقل (B.O.T ) وفق تعريف لجنة الأمم المتحدة للقانون التجاري الدولي (الأنسيترال)- في أبسط أشكاله الأساسية، هو شكل من أشكال تمويل المشاريع تمنح بمقتضاه حكومة ما -لفترة من الزمن- أحد الاتحادات المالية الخاصة ويدعى شركة المشروع امتيازا لصوغ مشروع معين؛ وعندئذ تقوم شركة المشروع ببنائه وتشغيله وإدارته لعدد من السنوات وتسترد تكاليف البناء وتحقق أرباحا من تشغيل المشروع واستغلاله تجاريا، وفي نهاية مدة الامتياز، تنتقل ملكية المشروع إلى الحكومة.
ويتضمن هذا التعريف مجموعة من الترتيبات التعاقدية المختلفة التي تندرج جميعها ضمن العنوان العريض لنظام البوت مثل (البناء والامتلاك والتشغيل BOO، البناء والتشغيل وتحديث الامتياز BOR، البناء والامتلاك والتشغيل والنقل BOOT، وغيرها…)




أنواع أنظمة البوت


البناء والتشغيل والنقل
Build, Operate and Transfer


BOT



البناء والامتلاك والنقل
Build, Own and Transfer
BOT


البناء والامتلاك والتشغيل
Build, Own and Operate
BOO


البناء والتشغيل وتجديد الامتياز
Build, Operate and Renewal of concession
BOR


البناء والامتلاك والتشغيل والنقل
Build, Own, Operate and Transfer
BOOT


البناء والتأجير والنقل
Build, Lease and Transfer
BLT


البناء والتأجير والنقل
Build, Rent and Transfer
BRT


البناء والنقل
Build and Transfer
BT


البناء والنقل والتشغيل
Build, Transfer and Operate
BTO


التصميم والبناء والتمويل والتشغيل
Design, Build, Finance and Operate
DBFO


التصميم والتشييد والإدارة والتمويل
Design, Construct, Manage and Finance
DCMF


التحديث والامتلاك/التشغيل والنقل
Modernize, Own/Operate and Transfer
MOT


إعادة التأهيل والامتلاك والتشغيل
Rehabilitate, Own and Operate
ROO


إعادة التأهيل والامتلاك والنقل
Rehabilitate, Own and Transfer
ROT





أي أن نظام البوت يقدم حلا لمشكلة تمويل مشروعات البنية الأساسية، وبموجبه تحصل الحكومة على مشروعٍ جاهز دون أن تلجأ إلى الاقتراض أو إلى زيادة الإنفاق الحكومي وتحميل الموازنة مزيدا من الأعباء، كما أنّ هذا النظام يقدم أسلوبا عمليا يمكن للحكومات أن تستخدمه لتحقيق عملية خصخصة القطاع العام التي تشهدها أغلب الدول النامية في الوقت الحاضر.

[bros]

السلام عليكم
اولا أحب مشاركتكم في هذا المنتدي و تحياتي للجميع
سؤال من الجميع و أحب أستفسر عن بناء عمارة
عندي أرض أستثمارية في منطقة حولي وأريد أبنيها وأريد أستفسر لاني ماعندي خبرة في البناء
سؤالي ما الفرق بناء عمارة وأحط سنترال أو نظام تكييف عادي ما الفرق بينهم أ ريد الفائدة الايجابية
و السلبية و كذلك بعد البناء ما افضل للمالك تكون فواتير الكهرباء على المالك أو المستاجر وكذلك
ما هو أفضل نظام الشقة أن تكون العمارة كلها نظام غرفة او نظام غرفتين او الاثنين أو استيديو
و ما هو أفضل المستأجرين العائلات ام العزاب و ما معني عمارة مخالفة و غير مخالفة أرجوا التوضيح وكذلك ما افضل قيمة الايجار الذي لا يتاثر عند انخفاض الايجارت و يكون ايجاراتك ثابتة
لا تتاثر بهذه العوامل / جزاكم الله خيرا سلفا
أخوكم bros

[دشتي البورصه]

يعطيك العافيه اخوي

[sina morshed]

شكرا للقائمين على نادي المضاربه والإستثمار، فهذا يومى الأول للمشاركه وبالفعل استمتعت بمتابعتى للنصائح والأراء السابق ذكرها، واتمنى في المرات القادمه أن تكون بالفعل مشاركتى مفيدة، كما أود أن افيدكم بهتمامى الشديد بسوق العقارات، وحاليا انا متدربه بشكل فردي وأتمنى أن اصل عن طريق ناديكم المبجل إلى الخبرة التي أسعى إليها، وبالفعل كانت حصيلة اليوم الأول من المعلومات بغاية الأهميه لي.
وجزاكم الله عنا كل الخير.
.....سينا

[الــ$ــستثــ$ــر]

شكرا للقائمين على نادي المضاربه والإستثمار، فهذا يومى الأول للمشاركه وبالفعل استمتعت بمتابعتى للنصائح والأراء السابق ذكرها، واتمنى في المرات القادمه أن تكون بالفعل مشاركتى مفيدة، كما أود أن افيدكم بهتمامى الشديد بسوق العقارات، وحاليا انا متدربه بشكل فردي وأتمنى أن اصل عن طريق ناديكم المبجل إلى الخبرة التي أسعى إليها، وبالفعل كانت حصيلة اليوم الأول من المعلومات بغاية الأهميه لي.

وجزاكم الله عنا كل الخير.

.....سينا



العفو سينا لا شكر على واجب ..

أتمنى لكي التوفيق و حياج الله معانا بنادي العقارات :)

[الديجيتال]

كيف تشتري وتبيع بيتك بأفضل سعر ممكن مع تجنب الاخطاء التي قد يقع فيها بعض المواطنين غير معتادي التعامل مع السوق العقاري؟
والى اي مدى تعتبر معاينة البيت قبل شرائه ضمن ابرز الخطوات التي يتبعها المشتري؟
وما هي الطرق التي يستطيع البائع من خلالها رفع قيمة البيت؟
اسئلة عدة طرحتها 'القبس' على خبير التقييم العقاري عبدالله الناصر وكانت اجاباتها كالتالي:
عدد الناصر مجموعة من الخطوات والطرق التي يتم اتباعها للحصول على افضل سعر شراء ومنها:
رصد الميزانية التي يرغب المشتري شراء البيت لها.
تحديد المنطقة السكنية التي تتناسب مع الميزانية التي رصدت.
معرفة السعر السوقي للمنازل في هذه المنطقة من خلال المقيم او السمسار العقاري.
الشراء من خلال الفرص النادرة والفريدة والتي لا تتكرر في السوق بشرط جاهزية الميزانية كاملة ومن تلك الفرص، وفصل اساليب الشراء كالتالي:
1 - الشراء من المزادات العلنية
هناك بعض المضاربين يشترون البيوت من مزادات المحاكم العلنية بأقل من سعر السوق او قريب منه، لأنه في اكثر الاحيان لا يشهد مزايدة.
2 - الشراء من الورثة
احيانا يكون البيت له اكثر من وريث فيتم تعليق بيع العقار لمدة طويلة لحين اتفاق الورثة، وفي هذه الحالة يضطر البعض الى تنزيل من سعر العقار لسرعة اتمام البيعة وتكون فرصة مواتية للشراء ولكنها تكون مكبلة بعدد من الاجراءات.
3 - توافر المبلغ المالي
فإن توافر المبلغ المالي يمكن المشتري من اصطياد الفرص التي قد لا تتكرر على سبيل المثال ان يكون احد ملاك العقارات لديه ظروف ويرغب في بيع بيته وانهاء الصفقة في اقرب وقت او يرغب في البيع بغرض الشراء في مكان آخر، ففي هذه الحالة قد يتهاون البائع في سعر البيت بنسبة لا بأس بها تحقق للمشتري وفرا يجعله رابحا من الصفقة.
كما اشار الناصر الى الخطوات التي يتم اتباعها للحصول على افضل سعر لبيع البيت ومنها:
التعرف على آخر اسعار للبيوعات التي تمت في العقارات المجاورة للعقار المراد بيعه.
تقييم العقار لدى مقيم ذي نزاهة وسمعة في السوق.
عمل ترميمات للبيوت القديمة او المتوسطة العمر وتشمل الصبغ وجلي الرخام، وتصليح الاعطال وصيانة المكيفات المركزية وجميع محتويات البيت.
تعزيز الصفقة وعدم عرضها لدى اكثر من وسيط والاستكفاء بعرض البيت لدى سمسار عقاري واحد مؤتمن يقوم بمتابعة الصفقة باستمرار.

أخطاء.. تجنبها
يعدد عبدالله الناصر أخطاء يقع فيها المشتري:
هناك أخطاء قد يقع فيها المشتري لعدم اعتياده على التعامل مع السوق ومنها أن يدفع عربون دفعة كبيرة وهذا خطأ، لأنه أحيانا يتم دفع مبلغ كبير ويظهر لاحقا ان البيت مرهون أو ان الشخص مطلوب، فالصحيح ان يتم دفع عربون متواضع لحين تسجيل العقار واكتمال البيعة.
ويرجع هذا الخطأ في الغالب إلى الاعتماد على وسيط لا يوجد لديه مصداقية، ولا يطلع المشتري على كل ظروف العقار.
وأضاف قائلا: إن البعض أيضا يخطئ في الاعتماد على وصف العقار من دون معاينة قبل الشراء، والصحيح انه لابد من المعاينة أن يتم تدوين محتويات البيت كاملة وذلك بالإضافة إلى باقي شروط البيع سواء ما يخص توقيت تسليم البيت وان تكون الوثيقة محررة وليس عليها دين، وأن يكون البائع مخولا بالبيع، وكذلك أن يكون العقار خاليا من المؤجرين.

[أبوعزيز]

كيف تشتري وتبيع بيتك بأفضل سعر ممكن مع تجنب الاخطاء التي قد يقع فيها بعض المواطنين غير معتادي التعامل مع السوق العقاري؟
والى اي مدى تعتبر معاينة البيت قبل شرائه ضمن ابرز الخطوات التي يتبعها المشتري؟
وما هي الطرق التي يستطيع البائع من خلالها رفع قيمة البيت؟
اسئلة عدة طرحتها 'القبس' على خبير التقييم العقاري عبدالله الناصر وكانت اجاباتها كالتالي:
عدد الناصر مجموعة من الخطوات والطرق التي يتم اتباعها للحصول على افضل سعر شراء ومنها:
رصد الميزانية التي يرغب المشتري شراء البيت لها.
تحديد المنطقة السكنية التي تتناسب مع الميزانية التي رصدت.
معرفة السعر السوقي للمنازل في هذه المنطقة من خلال المقيم او السمسار العقاري.
الشراء من خلال الفرص النادرة والفريدة والتي لا تتكرر في السوق بشرط جاهزية الميزانية كاملة ومن تلك الفرص، وفصل اساليب الشراء كالتالي:
1 - الشراء من المزادات العلنية
هناك بعض المضاربين يشترون البيوت من مزادات المحاكم العلنية بأقل من سعر السوق او قريب منه، لأنه في اكثر الاحيان لا يشهد مزايدة.
2 - الشراء من الورثة
احيانا يكون البيت له اكثر من وريث فيتم تعليق بيع العقار لمدة طويلة لحين اتفاق الورثة، وفي هذه الحالة يضطر البعض الى تنزيل من سعر العقار لسرعة اتمام البيعة وتكون فرصة مواتية للشراء ولكنها تكون مكبلة بعدد من الاجراءات.
3 - توافر المبلغ المالي
فإن توافر المبلغ المالي يمكن المشتري من اصطياد الفرص التي قد لا تتكرر على سبيل المثال ان يكون احد ملاك العقارات لديه ظروف ويرغب في بيع بيته وانهاء الصفقة في اقرب وقت او يرغب في البيع بغرض الشراء في مكان آخر، ففي هذه الحالة قد يتهاون البائع في سعر البيت بنسبة لا بأس بها تحقق للمشتري وفرا يجعله رابحا من الصفقة.
كما اشار الناصر الى الخطوات التي يتم اتباعها للحصول على افضل سعر لبيع البيت ومنها:
التعرف على آخر اسعار للبيوعات التي تمت في العقارات المجاورة للعقار المراد بيعه.
تقييم العقار لدى مقيم ذي نزاهة وسمعة في السوق.
عمل ترميمات للبيوت القديمة او المتوسطة العمر وتشمل الصبغ وجلي الرخام، وتصليح الاعطال وصيانة المكيفات المركزية وجميع محتويات البيت.
تعزيز الصفقة وعدم عرضها لدى اكثر من وسيط والاستكفاء بعرض البيت لدى سمسار عقاري واحد مؤتمن يقوم بمتابعة الصفقة باستمرار.

أخطاء.. تجنبها
يعدد عبدالله الناصر أخطاء يقع فيها المشتري:
هناك أخطاء قد يقع فيها المشتري لعدم اعتياده على التعامل مع السوق ومنها أن يدفع عربون دفعة كبيرة وهذا خطأ، لأنه أحيانا يتم دفع مبلغ كبير ويظهر لاحقا ان البيت مرهون أو ان الشخص مطلوب، فالصحيح ان يتم دفع عربون متواضع لحين تسجيل العقار واكتمال البيعة.
ويرجع هذا الخطأ في الغالب إلى الاعتماد على وسيط لا يوجد لديه مصداقية، ولا يطلع المشتري على كل ظروف العقار.
وأضاف قائلا: إن البعض أيضا يخطئ في الاعتماد على وصف العقار من دون معاينة قبل الشراء، والصحيح انه لابد من المعاينة أن يتم تدوين محتويات البيت كاملة وذلك بالإضافة إلى باقي شروط البيع سواء ما يخص توقيت تسليم البيت وان تكون الوثيقة محررة وليس عليها دين، وأن يكون البائع مخولا بالبيع، وكذلك أن يكون العقار خاليا من المؤجرين.





بوحمد أخوى عندى سؤال يا ليتك تفيدنا وحاطه فى صفحة ثانية وتسلم يا الحبيب

[زيبق]

نصائح لمن يريد أن يبيع عقاراته أو يؤجرها




قدم التقرير الأسبوعي لشركة بنيان الدولية للاستثمار عددا من النصائح لمن ينوون تأجير منزل لهم أو يؤجرون شقتهم للغير أو من ينوون بيع منزلهم لتحقيق بعض الأرباح الإضافية، بضرورة التخلي عن بعض المال في إجراء بعض التحسينات على المنزل الأمر الذي سيساعد على زيادة الربح عند بيع المنزل.

ومن اهم النصائح التي أوردها التقرير:
الانطباع الأول: يمكن للباب الأمامي أن يولد انطباعات أولى عن المبلغ الذي يساوي بيتك لدى بعض المشترين المحتملين، وإنه من الصعب القول: لا أحد سيشتري بيتا بسبب الباب الأمامي، ولكن كثيرا من المشترين يتجولون في البيت لرؤية كيف يبدو المنزل، هل هو جيد أم قذر؟ والباب الأمامي يولد انطباعا عاما، ولكن بهذه الطريقة لن يقضي البيت وقتا أكثر من اللازم معروضا للبيع، وإذا بقي كثيرا فستصبح مضطرا لإسقاط السعر، أما عندما تهتم بالباب والطلاء فبالتأكيد لن يكلفك الكثير من المال إنما بعض المال ثمنا لطلاء جيد وبعض العمل بعد الظهر. نوع المشروع: وإذا بدأت في عمل ما يجب عليك إنهاؤه. لماذا؟ لأن الشيء الذي سيبدو ناقصا سيعطي المشتري عذرا لخفض الفاتورة أو سببا لعدم الشراء على الإطلاق.
التعامل مع الوسيط: لا تقم بدفع أية مبالغ نقدية في شكل مصروفات معاينة إلا بعد أن تتأكد من حسن سمعة الوسيط الذي تتعامل معه.

تحكيم المنطق: يجب الحذر من الإعلانات التي تنخفض أسعار عقاراتها عن الحد المعقول. احتياطات: عند قيامك بأي عملية شراء عليك التأكد من أن البائع هو المالك الفعلي للمشروع.
كفاءة الخدمات: إذا كنت ترغب في تأجير شقة مفروشة فعليك التأكد من كفاءة عمل المرافق من مياه وكهرباء ومصاعد حتى لا تواجه مشاكل عند السكن داخل الشقة. سعر السوق: عندما تنوي بيع عقارك عليك معرفة ثمن العقار بالسعر السوقي من قبل مثمن عقاري، أو قياسا بأسعار الشقق المثيلة في المنطقة التي يقع بها العقار.

حذار: إذا كانت لديك شقة تستأجرها فلا تقم بتأجيرها من الباطن. وكن دائما متأكدا من أنك تبيع البيت بالسعر الذي تريده. مساحات الخزن: لا يمكنك أن تملك خزائن أكثر من اللازم أو أكثر من المساحة المتاحة لهما، وعندما يأتي المشتري سيقوم بالبحث في أغلب الأحيان عن أكثر من بعض المساحات من أجل وضع الأغراض، وهنا ستعرف مدى قيمة الشيء الذي فعلته، ولكن يجب أن تتأكد من عمل هذه الأمور بأقل كلفة ممكنة وأن بناء خزانة جديدة ليس حلا.

اذهب إلى محل المعدات وستجد أكثر من بضعة مواد ستساعدك كثيرا على الحفاظ على المساحة في مناطق الخزانة، وأن تعليق قضبان إضافية في الخزانة من أجل الملابس التي لن ترتديها كثيرا وإضافة بعض الرفوف لن يكلفاك سوى القليل من المال والوقت والأدوات.

تجديد المنظر: إن أثاث البيت والأشياء التي صنعت ببراعة تعاني من التآكل مع مرور الزمن فقم بتصليحها وتنظيفها أو دهنها أو تبديل القطع المكسورة التي فيها.

نصائح الخبراء

ويعترف أهل الصناعة بصعوبة إتمام عمليات البيع في الوقت الحاضر وينصحون البائع بعدة نصائح إضافية، يتعين عليه من خلالها أن يغير طريقة تفكيره وتعامله مع الوضع الجديد للسوق، ومن هذه النصائح:

التوقيت المناسب: عرض العقارات للبيع في الوقت المناسب حيث إن معظم المشترين قد لا يرغبون في الشراء في فصل الصيف مثلا لأنهم يستعدون لقضاء عطلات الصيف، وربما السفر للخارج، مع تأجيل قرار شراء العقار إلى حين العودة، والأرجح هو تأجيل عرض العقارات للبيع حتى شهر سبتمبر أو أكتوبر الذي يزيد فيه طلب الشراء تقليديا.

السعر المقنع: التعقل في التسعير وإجراء البحث اللازم عن المنطقة وأسعار العقارات فيها وملاحظة العقارات التي تباع بسرعة والاطلاع على مزاياها التي جذبت المشترين.

الصبر: عدم التعجل في البيع والصبر على بقاء المنزل معروضا للبيع لفترة، ومتابعة الوسيط العقاري والتباحث معه في شأن تخفيض الثمن إلى معدل واقعي لبيع العقار.

توفير الجهد: عليك أولا تحديد المساحة التي ترغب بها ومتوسط السعر الذي تريد الشراء أو الإيجار به حتى توفر وقتك ومجهودك عند إجراء عملية البحث عن طلبك.

[الديجيتال]

نصائح عقارية

الأحد, 2 - ديسمبر - 2007
{ عليك أولا تحديد المساحة التي ترغب فيها ومتوسط السعر الذي تريد الشراء أو الإيجار به حتى توفر وقتك ومجهودك عند إجراء عملية البحث عن طلبك.

{ لا تدفع أي مبالغ نقدية في شكل مصروفات معاينة، إلا بعد أن تتأكد من حسن سمعة السمسار الذي تتعامل معه، فهناك بعض مكاتب السمسرة التي ترتزق من مصروفات المعاينة وذلك بعمل إعلانات عن شقة أو أي عقار مميز ويكون سعره أقل كثيرا من المعقول لإغراء العميل بدفع مصروفات المعاينة فورا ويتفقون مع مالك الوحدة بإحضار العملاء لمعاينة الشقة، في مقابل حصوله على جزء من مصروفات التحصيل ثم بعد ذلك إخبار العملاء بأن صاحب الشقة صرف نظرا عن عملية البيع أو الإيجار، وهكذا كل إعلان، لذا يجب عليك الحذر وعدم تصديق الإعلانات التي تنخفض أسعار عقاراتها عن الحد المعقول

{ عند قيامك بأي عملية شراء، عليك التأكد من أن البائع هو المالك الفعلي للوحدة، وإن كانت الوحدة ملكا لورثة فعليك التأكد من حضور جميع الورثة أو من ينوب عنهم بتوكيل بيع، إذ أنه لو تم البيع في غياب أحد الورثة، فمن حقه الرجوع عليك ببطلان العقد، وهي قضية تمتد حبالها في المحاكم.

عليك أيضا طلب صورة من عقد العقار وإعلام الوراثة في حال أن يكون العقار ملكا لورثة والتأكد من صحة الأوراق كلها من خلال محام متخصص في المسائل العقارية أو بالسؤال في مصلحة الشهر العقاري إن كان العقد مسجلا.

{ إن كان العقار مرهونا لبنك، فعليك الذهاب إلى البنك المرهون له العقار والتأكد من رفع الرهن من عليه، وعليك الاطلاع قبل الشراء على الورقة الموجهة من البنك إلى مالك الوحدة برفع الرهن من على الوحدة، مع الاحتفاظ بتلك الورقة بعد إتمام عملية الشراء.

{ عندما تشتري عقارا عليه أقساط متبقية من ثمن شرائه، فعليك الذهاب إلى الجمعية أو الشركة التي باعت ذلك العقار للمالك الأصلي والتأكد من قيمة الأقساط المتبقية على العقار، وإن كان العقار أرضا والشركة تقوم بعملية بناء تلك الأراضي وتقسيط ثمن البناء على المالك، فعليك معرفة ما دفع والأقساط المتبقية، وإن كانت الأرض لم يتم بناؤها بعد، فعليك بالسؤال عن ثمن البناء الذي اتفقت الشركة مع المالك الأصلي على بناء عقاره به سوف يكون ساريا عليك بالأسعار القديمة، دون تحميلك أي مبالغ إضافية ناتجة عن ارتفاع أسعار مواد البناء بالسوق، وكل ذلك تقوم به قبل دفع أي مبالغ مقدمة لمالك الوحدة.

{ إذا كنت تنوي شراء شقة بنظام القانون القديم التنازل من أحد المستأجرين فعليك أن تتأكد من موافقة مالك العقار الأصلي على السماح للمستأجر الحالي بالتنازل عن وحدته لك بمقابل، وأن يكون المالك الأصلي أحد أطراف العقد الذي سوف يتم التوقيع عليه بينك وبين المستأجر المتنازل وبين المالك الأصلي، والذي سوف تحدد به القيمة الإيجارية الجديدة، وعليك أن تحذر دفع قيمة أو ثمن الشقة إلا وأنت تكتب العقد داخل الشقة وتتسلم في الحال حيث أن عقود الإيجار القديم التنازل لا تكتب أي مبالغ دُفعت للتنازل، وإنما تكتب القيمة الإيجارية الجديدة، وعليه لو تراجع المالك أو المستأجر المتنازل عن العملية، فهناك احتمال بفقدان ما دفعته، إذ انه ليس له سند قانوني داخل العقد، وعليه فعليك تسلّم الشقة عند كتابتك للعقد فورا.

{ إذا كنت ترغب في إيجار شقة بنظام القانون الجديد فيفضل البعد عن الشقق المؤجرة بنظام القانون القديم، إذ انه لا يجوز تأجير شقة قانون قديم بنظام القانون الجديد، إلا بعد الحصول على موافقة كتابية من المالك الأصلي للعقار وفي حال عدم وجود موافقة كتابية، يستطيع مالك العقار رفع قضية يثبت فيها تأجيرك للشقة ويطالب فيها بسحب الشقة من المستأجر الذي أجّر لك العقار، وعليه سوف تضيع عليك أي قيمة إيجارية دفتعها في عقد القانون الجديد.

{ إذا كنت ترغب في تأجير شقة مفروشة أو إيجار قانون جديد، فعليك التأكد من كفاءة عمل المرافق من مياه وكهرباء ومصاعد حتى لا تواجه مشكلات عن السكن داخل الشقة.

{ عندما تنوي بيع عقارك عليك معرفة ثمن العقار بالسعر السوقي من قبل مثمن عقاري أو قياسا بأسعار الشقق المثيلة في المنطقة التي يقع بها العقار

{ إذا كانت لديك شقة تستأجرها بنظام القانون القديم فلا تؤجرها من الباطن بنظام القانون الجديد، إلا بعد الحصول على موافقة كتابية من المالك الأصلي للعقار.

{ إذا كانت لديك شقة تمليك وترغب في تأجيرها مفروش فعليك إبلاغ أقرب قسم شرطة لك عند إتمام العقد بالبيانات الشخصية للمستأجر الذي تؤجر له وحدتك، وذلك بأخذ صورة من جواز سفره أو بطاقته وتقديمها لأقرب قسم لإخلاء مسئوليتك القانونية، مع ضرورة أن تعرف أن الضرائب سوف تحاسبك ضريبيا على أي أرباح تحصل عليها من أي عملية إيجارية.

{ لا توقّع على تفويض مطلق لأي سمسار أو مكتب سمسرة والتفويض المطلق هو الذي يلزم المالك بدفع عمولة سمسرة عن أي مشتر يشتري العقار حتى وإن كنت لم تعرف هذا المشتري إلا من خلال السمسار أو المكتب العقاري، وعليك بالتوقيع فقط على التفويض الذي يلزمك بالعملاء الذين تعرفهم فقط عن طريق هذا السمسار أو هذا المكتب العقاري.

[الــ$ــستثــ$ــر]

للراغبين و المهتمين في شراء العقارات في الخارج :

1 ــ الأفضل ان ترى المشروع بنفسك قبل أن تقوم بالشراء او ان ترسل احد ممن تثق بهم لرؤيته ان تعذر ذهابك.

2 ــ الاستفسار عن شروط التملك بالدولة المراد شراء العقار فيها، خصوصا ان هناك بعض الدول التي لا يحق للمستثمر التملك بها بنسبة 100%.

3 ــ على المشتري ان يستفسر ما اذا كان يوجد شرط جزائي في حال تأخير تسليم المشروع.

4ــ التعرف على اسعار سوق العقارات التي ترغب في شراء العقار فيه، والتأكد من ان السعر الذي يعرض به العقار مناسب وغير مبالغ فيه.

5 ــ يجب ان يقوم الراغب في الشراء بدراسة موقع العقار جيدا والتأكد من قربه من الخدمات سواء المواصلات او الاسواق.

6 ــ يجب الاستفسار عن وجود تأمين على المشروع، ام لا خصوصا بالنسبة للمشاريع عالية الكلفة كالابراج الشاهقة او الوحدات السكنية التي تقام على جزر سواء كانت طبيعية او صناعية.

7 ــ على المشتري الاستفسار عن العائد السنوي المتوقع للعقار في حالة تأجيره او استثماره.

[الــ$ــستثــ$ــر]

لمناسبة انعقاد معرض العقار الرابع اليوم، وجه الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب لشركة مانجمنت العقارية فواز المزيد حزمة من الارشادات والنصائح للمستثمرين الكويتيين الراغبين في التملك والاستثمار في بريطانيا قائلا: لا بد للمستثمر ان يتأكد بأن الارض التي يرغب في تملكها واستثمارها يجب ان تقع في منطقة ذات طلب مرتفع للاسكان، مبينا ان طلب التخطيط مهم في اصداره كاستجابة فعلية لحاجة الاسكان.

واضاف ان التأكد من قرب الارض من المدن ضروري لنجاح الاستثمار فيها لانه يجب الا يقوم اي مكتب تخطيط بمنح تخطيط للأرض التي تقع في ميدان حقول أو صحراء، لافتا الى اهمية ان تكون الارض مستفيدة من الطرق العامة والخدمات، لا سيما قربها من البنية التحتية المتعلقة بالنقل الحالي، مشيرا الى انه من غير المرجح ان يمنح مكتب التخطيط، تخطيطا للتطوير الناتج عنه ازدحام متزايد وحاد في بنى النقل التحتية المحلية وذلك لضرورة ارتفاع النفقات في حال الاحتياج لبناء طرق جديدة او اضافية.

وقال المزيد انه يجب التأكد من كون الارض التي يرغب في تملكها او استثمارها في منطقة ذات خدمات كافية وذلك لدعم المقيمين في مثل المناطق المطورة والجديدة، مؤكدا ان الموقع القريب من قرية صغيرة ولا يتمتع بوسائل نقل كافية او مدارس او مجتمعات عمرانية متكاملة لدعم المقيمين الجدد لا يتمتع بالحظ الوافر للاستثمار المستدام، لا سيما انه لا يتمكن من نيل الموافقة التخطيطية، وبالتالي يجب الابتعاد عنه باعتباره تملكا غير مجد، لافتا الى ان وجود اي تطوير آخر في المنطقة يعتبر اشارة ايجابية للاستثمار والتملك، ولذا يرجى من المستثمر في هذه الحال ان يسأل الشركة المتعاقد معها وعن قدرتها في تأمين المعلومات الكافية حول التطوير الجاري المقرر في المنطقة المجاورة لها.

واوضح مزيد انه يرجى كذلك التأكد من الصفقات الاستثمارية وانها تتمتع بسجل متابعة للاستشارات حول المنتجات الاستثمارية الناجحة، هذا فضلا عن ضرورة التأكد من وجود بنود تعاقدية تقع على عاتق الشركة بهدف متابعة التخطيط بالنيابة عن المستثمر.

وبين ان العديد من الشركات تزعم انها ستتابع عمليات التخطيط، بيد انها لا تقدم اي تعهد بهذا الشأن يلزمها القيام بهذه الخدمات للمستثمر قانونيا، كما يرجى التأكد من طلب تأكيد تعاقدي او خطي قبل المبادرة بالشراء. ونوه المزيد بان الاستمرار ضروري في الاستفسار من الشركة للتعهدات التي قد تؤثر في الأرض، وذلك لان العديد من المواقع ذات الامكانات العالية والتي تحظى بتخطيط مهم قد تحمل تعهدا يمنح المالك السابق والشركة نسبة من الارباح عند انجاز التخطيط، مما يشير الى ان المالك القديم لم يتخل عن هذا الامر بسهولة.

المستندات

وحذر المزيد من المستندات الموجزة وغير القانونية او المبهمة للارض المقرر شراؤها داعيا المستثمر الى الاطلاع على الدراسات والابحاث التي اجريت من قبل الشركة، بحيث تتم في تقرير مفصل عن الارض يتضمن التحقيقات البيئية والتلوث وغيره لتفادي المخاطر. كما انه يجب ان تكون المعلومات التي تعطى له مدعمة باثباتات وبراهين خطية لضمان التعرف على المزايا الايجابية المتعلقة بالارض او بقدرتها على نيل التخطيط لانه من حق المستثمر ان يطلبها عبر البريد الالكتروني، في حال كانت المعلومات المتوافرة غير كافية او خطية فقط، مطالبا ايضا المستثمرين بضرورة التنبه من المطالبة بزيادات مؤخرة كالرسوم وغيرها باعتبارها تزيد من سعر الارض المتفق عليها بمراحل كبيرة تجعل نسبة عائداتها غير مجدية او قليلة.
وكرر المزيد تحذيره من الشركات التي تعرض شراء قطعة ارض منك بعد مدة محددة او حال عدم نيلها موافقة بالتخطيط. وبين ان مثل هذه العروض تثير الشك لا سيما حين يقوم العرض على الالتزام باعادة شراء الارض من المستثمر وفقا لنسبة ارباح، وهذا امر لا يدل على واقعية ومنطق العمل التجاري الحقيقي في مثل هذه الاستثمارات في اراضي بريطانيا، وطالب المستثمرين بضرورة الابتعاد عن المواد الاعلانية او الاقراص المدمجة الباهظة الثمن.
وأكد انها خدعة هدفها الاستغلال لان المستثمر يشتري الارض وليس المنشورات، داعيا الى ضرورة التركيز في شراء قطعة الارض وليس المواد الاعلانية البراقة، وذكر المزيد ان احدى المزايا المهمة الأخرى الواجب التحري عنها لدى اي شركة هي: ما اذا كانت لديها فائدة منجزة في الارض التي تبيعها لمحفظته العقارية.

[المهذب]

شكرا لك اخي
حقا معلومات خبير

[الــ$ــستثــ$ــر]

شكرا لك اخي
حقا معلومات خبير


العفو اخوي الكريم :)

[mackd]

الاخ العزيز

بصراحة مجهود رائع وانا تقريبا طبعة كل النصائح حتى تكون معى كمذكرة
لانى انوي الدخول بالعقار على ستوى شقق تمليك

بس الحقيقه محتاج الى نصائح
فى اي منطقة ممكن ان اشتري شقة تمليك
ماهى الاستفادة من الشقة فى حال فكرت باستثمارها
هل من الممكن شراء ادوار واستثمارها بنظام الشقق الفندقية
ماهى السلبيات والايجابيات بمثل هذه المشاريع
ماهو حجم الشقة التى بها الفايده سوا لليع او للتاجبر
كيف استطيع شراء اكثر من شقة فى حال المبلغ المتوفر يفى لشقة واحده


تقبلوا حياتى
مع جزيل الشكر المسبق لكل مجتهد بالرد

ابوناصر

[hassankoc]

شكرا لك

[الــ$ــستثــ$ــر]

شكرا لك


العفو

[الــ$ــستثــ$ــر]

http://farm4.static.flickr.com/3060/2389516430_b30a9e556f_b.jpg